Wann darf der Vermieter wegen Mietverzug kündigen – und welche Regeln gelten für die fristlose Kündigung? In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, welche Risiken bestehen und warum schnelles Handeln entscheidend ist.
Kündigung wegen Mietrückstand – zwei klassische Fallkonstellationen
Das Gesetz ermöglicht Vermietern die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug in zwei typischen Konstellationen:
- Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist.
- Wenn sich über einen längeren Zeitraum hinweg ein erheblicher Mietrückstand ansammelt, auch wenn dies nicht an zwei zusammenhängenden Monaten geschieht.
In beiden Fällen gilt: Der Rückstand muss bei Zugang der Kündigung noch bestehen, sonst ist die Kündigung unwirksam.
Wann liegt ein „nicht unerheblicher“ Rückstand vor?
Die Auslegung, wann ein Rückstand als „nicht unerheblich“ gilt, ist nicht exakt gesetzlich definiert und unterliegt der Einschätzung der Gerichte.
Ein Beispiel:
In einem Fall des Landgerichts Berlin hatte ein Mieter im Januar 19 % Rückstand auf die Monatsmiete und im Februar die volle Miete nicht gezahlt. Das Gericht entschied, dass dieser Rückstand nicht zur Kündigung ausreiche – unter anderem, weil der Januar-Rückstand nicht einmal den monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen entsprach.
Als grobe Orientierung gilt: Fehlen etwa 50 % der Monatsmiete, kann von einem nicht unerheblichen Rückstand ausgegangen werden.
Heilung durch nachträgliche Zahlung – was ist möglich?
Was passiert, wenn der Mieter nach Zugang der Kündigung den Rückstand vollständig bezahlt?
Hier kommt es auf mehrere Faktoren an:
- Wurde fristlos oder ordentlich gekündigt?
- Wann genau wurde die Zahlung geleistet?
- Gibt es weitere Rückstände, die nicht Teil der Kündigung waren?
- Hat der Mieter schon einmal von der Heilungsmöglichkeit Gebrauch gemacht?
Laut aktueller BGH-Rechtsprechung (November 2024) heilt die Zahlung aller Rückstände ausschließlich die fristlose Kündigung – nicht jedoch eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Besonderheit bei Sozialleistungen:
Wenn die Miete von einer öffentlichen Stelle übernommen wird, tritt dieselbe heilende Wirkung ein, wenn diese Stelle sich zur Zahlung der Rückstände gegenüber dem Vermieter verpflichtet.
Aber: Hat der Mieter innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal die fristlose Kündigung durch Zahlung geheilt, ist eine erneute Heilung nicht möglich.
Fazit: Zwei Kündigungsgründe – viele Fallstricke
Zusammenfassend gibt es zwei rechtlich anerkannte Tatbestände für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands. Doch: Jede dieser Konstellationen bringt Risiken für Vermieter mit sich. Fehlerhafte Einschätzungen führen schnell zu einem teuren Kündigungsprozess, den Vermieter dann verlieren können.
Unser Rat: Lassen Sie jede Kündigung wegen Zahlungsverzugs anwaltlich prüfen. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall ist entscheidend – und schützt Sie vor unnötigem Ärger und Kosten.
Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.