Mängelrüge 

Vorsicht bei Mängelrüge und Fristsetzung*

von Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Weller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Im Rahmen von Bauwerkverträgen sollte der Unternehmer die Mängelrüge und die mit Fristsetzung versehene Beseitigungsaufforderung des Bauherrn, auch wenn diese untechnisch erfolgen und auf den ersten Blick keine Verantwortlichkeit des Unternehmers erkennen lassen, sehr ernst nehmen.

Sind die Fristen verstrichen, liegt es nach Auffassung des Bundesgerichtshofes allein in der Hand des Bauherrn, ob er den Unternehmer noch nachbessern lässt oder einen Dritten auf Kosten des Unternehmers mit der Beseitigung beauftragt.

Ein Beispielsfall: Der Bauherr eines Einfamilienhauses rügt „einen dunklen wahrscheinlich feuchten Fleck“ unterhalb des Balkons im dort schwarz abgesetzten, ansonsten gelben Außenputz. Der Dachdecker hat die Balkoneindichtung vorgenommen, der Installateur in diesem Bereich im Inneren eine Dusche eingebaut, der Außenputzer schließlich die Farben zusammengestellt und aufgebracht. Alle Handwerker werden über den Fleck informiert und innerhalb einer Frist von 3 Wochen bis zum Monatsende zur Beseitigung aufgefordert. Verantwortlich fühlt sich zunächst niemand. Nach Fristablauf möchte der Installateur die ordnungsgemäße Führung und Funktionsfreiheit der Entwässerungsleitung überprüfen. Der Bauherr lehnt ab. Der vom Bauherrn anschließend beauftragte Drittunternehmer baut die Dusche aus und erkennt und behebt eine Undichtigkeit der Entwässerungsleitung, die zum Wassereintritt ins Außenmauerwerk und schließlich dem Feuchtigkeitsfleck geführt hat. Der Bauherr verlangt Erstattung der Ersatzvornahmekosten. Der Installateur lehnt ab, weil er keine ordnungsgemäße Mängelrüge erhalten, im übrigen auch die Nachbesserung angeboten habe.

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 27.02. 2003, VII ZR 338/01) zu den vorstehend aufgeworfenen Fragen nochmals eindeutig Stellung bezogen.

Das oberste deutsche Zivilgericht bestätigt ausdrücklich seine bisherige Rechtsprechung, wonach es für eine ordnungsgemäße Mangelrüge ausreicht, die für den Baulaien optisch wahrnehmbaren Mangelerscheinungen zu rügen. Der Bauherr muss nur die Symptome beschreiben (deshalb „Symptomtheorie“ genannt). Er ist nicht verpflichtet, schon vorprozessual die Mangelursachen und die Verantwortlichkeit der am Bau Beteiligten zu klären. Es ist dann Sache der fachkundigen Unternehmer, ihre Einstandsverpflichtung zu beurteilen. Aus der Mängelrüge muss über die Beschreibung hinaus noch eindeutig hervorgehen, dass der Bauherr die Beseitigung erwartet. Schließlich sollte eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Diese Frist muss angemessen sein. Ist die Frist im Einzelfall zu kurz bemessen, so ist die Fristsetzung gleichwohl nicht unwirksam, sondern setzt eine angemessene Frist in Gang.

Mit Fristablauf kommt der Unternehmer in Verzug und der Bauherr ist berechtigt, die Mängel durch ein Drittunternehmen beseitigen zu lassen. Ob er gleichwohl noch verpflichtet ist, den Unternehmer tätig werden zu lassen, wenn dieser sich nach Fristablauf zu einer anderen Entscheidung durchringt, war im Einzelfall streitig. Der Bundesgerichtshof hat hier nun für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass der Unternehmer nach Fristablauf gehindert ist, ohne Zustimmung des Auftraggebers doch noch nachzubessern. Der Bundesgerichtshof begründet dies mit dem berechtigten Interesse des Bauherrn, nach Fristablauf selbst zu entscheiden, welche Gewährleistungsrechte (Nachbesserung oder Kostenerstattung) er nun gegen den Unternehmer geltend machen wolle. Hierdurch werde der Unternehmer auch nicht unangemessen benachteiligt, denn die Situation beruhe ja immerhin bereits auf einem doppelten Pflichtenverstoß: Der Unternehmer habe die geschuldete Leistung zunächst bereits vertragswidrig ausgeführt und dann trotz Aufforderung die geschuldete Nachbesserung nicht durchgeführt.

Vorstehende Grundsätze gelten unabhängig davon, ob die Parteien die VOB/B zum Vertragsgegenstand gemacht haben und unabhängig davon, ob der Vertrag vor oder nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde und damit altes oder neues Schuldrecht gilt. Der Fristablauf bildet damit auch ohne Ablehnungsandrohung die Schallgrenze, bis zu der der Unternehmer ohne Zustimmung des Bauherrn nachbessern darf.

* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der Rhein-Zeitung. Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.