Dachrinnenreinigung  

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Anwalt Laura Calasso, Bonn

Rechtsanwältin Laura Calasso

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Dachrinnenreinigung – keine Pflicht zur regelmäßige Kontrolle und Reinigung*

von Rechtsanwältin Laura Calasso, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bonn (Stand 08/2018)

Leitsatz

Den Vermieter trifft keinen generelle Pflicht, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen, sofern keine konkreten Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegen oder wenn aufgrund der Örtlichkeiten nicht mit Laubverstopfungen zu rechnen ist.

Sachverhalt:

Die Klägerin war Mieterin und nahm den Beklagten Vermieter auf Schadenersatz in Anspruch. Die Mieterin trug vor, dass aufgrund einer Verstopfung mit Blättern sich das Regenwasser an den Abflussrohren gestaut hatte und es so zum Wassereintritt in ihre Mieteinheit gekommen war. Den daraus resultierenden Schaden an ihren Eigentum machte die Mieterin gegen den Vermieter geltend. Sie berief sich auf eine nicht regelmäßig und engmaschig durchgeführte Kontrolle und Reinigung der Dachrinne/ Regenabflüsse. Der beklagte Vermieter lehnte das Begehren der Mieterin ab und beantragte Klageabweisung.

Bereits in I. Instanz vor dem Amtsgericht Duisburg wurde die Klage der Mieterin auf Schadenersatz gegen den Beklagten Vermieter abgewiesen. Auch in der Berufungsinstanz war die Mieterin nicht erfolgreich.

Entscheidung:

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat als Berufungsinstanz der klagenden Mieterin mit Hinweisbeschluss mitgeteilt, dass es die Berufung zurückweisen werde.

Als Begründung führte das OLG Düsseldorf aus, dass die Berufung der Klägerin keine Aussicht auf Erfolg habe, da das Landgericht Duisburg die Klage schon zurecht abgewiesen hat.

Der Vortrag der Klägerin ging dahin, dass sich ein Rückstau in den Regenabflüssen gebildet hatte und dies auf eine Verletzung der Reinigungspflichten des Vermieters zurückzuführen sei. Das Gericht wies allerdings darauf hin, dass es keinen Anscheinsbeweis für diese Behauptung der Klägerin gibt. Selbstverständlich sei die Verletzung von Reinigungspflichten geeignet, eine Rückstaubildung herbeizuführen, dies sei aber nicht der einzige typische Geschehensablauf und die einzig denkbare Ursache. Daneben gäbe es viele weitere mögliche Schadensursachen, wie z. B. Fremdkörper in den Rohren oder nicht vorhersehbare Wassermengen aufgrund eines ungewöhnlichen starken Regens.

Damit war es Aufgabe der Klägerin zu beweisen, dass es gerade eine Pflichtverletzung des Vermieters war, die zum Schadensfall geführt hatte. Diesen Beweis konnte die Mieterin aber nicht führen. Eine generelle Pflicht des Vermieters, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen besteht nach Ansicht des Gerichts nämlich nur dann, wenn zB die Örtlichkeiten eine erhöhte Aufmerksamkeit bedingen - beispielsweise wenn hohe Bäume in der Nähe sind, so dass mit einem nicht unerheblichen Laubbefall zu rechnen ist. Im konkret zu entscheidenden Fall, war es in der Tat so, dass sich in der Nähe ein Birkenwald befand. Trotz der im konkreten Fall also grundsätzlich bestehenden Pflicht des Vermieters zur Kontrolle und Reinigung hatte aber die Beweisaufnahme ergeben, dass der Vermieter tatsächlich dieser Pflicht nachgekommen war. Da der Schadensfall sich im Sommer ereignet hatte und jedenfalls vor dem Schadenereignis mindestens 6 Wochen zuvor diese Kontrolle und Reinigung erfolgt war, verneinte das Gericht eine Pflichtverletzung und wies die Beklagte darauf hin, die Berufung aus Kostengründen lieber zurückzunehmen.

Fazit:

Neben dem vom Gericht aufgestellten Leitsatz, dass es keine generelle Pflicht zur Kontrolle und Reinigung von Dachrinne gibt, wenn nicht beispielsweise aufgrund der Örtlichkeiten mit einer Verstopfung zu rechnen ist, zeigt die Entscheidung auch, dass ein Unterschied zwischen den jahreszeitbedingten Laubbefällen gemacht wird.

Es ist daher jedem Vermieter zu raten, die Dachrinnenreinigung bei bestehenden örtlichen negativen Gegebenheiten in jedem Fall als Betriebskosten umzulegen. Es wird empfohlen, diesen Posten im Mietvertrag unter „sonstige Betriebskosten“ konkret aufzulisten, da andernfalls eine Umlage nicht möglich ist. Denn die Kosten einer Dachrinnenreinigung fallen nicht unter die anderen explizit aufgelisteten Nebenkosten gem. Betriebskostenverordnung.

Bezug:

OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 30.03.2012 – I - 24 U 256/11 –

 

* Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt des angegebenen Standes aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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