Kein Anspruch auf sparsame Heizung 

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Anwalt Lars Christian Nerbel, Bonn

Rechtsanwalt Lars Christian Nerbel

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Mieter hat keinen Anspruch auf Einbau einer sparsamen Heizung*

von Rechtsanwalt Lars Christian Nerbel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bonn (Stand 08/2014)

Leitsatz

Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Der Fall:

Im Jahr 2007 schließen Vermieter und Mieter einen Mietvertrag über Räumlichkeiten ab. Die Mieträume befinden sich in einem Gebäude, das bereits zu DDR-Zeiten errichtet worden ist. Vor der Übergabe der Mieträume saniert der Vermieter das Gebäude umfassend, unverändert bleiben jedoch die Fernwärmeheizungsanlage und das Belüftungssystem. Beide können nur zentral eingestellt werden. Im Jahr 2010 mindert der Mieter die Miete. Er bemängelt, dass die Heizung überdimensioniert sei und zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden könne. Ein wirtschaftlicher Betrieb der Anlage sei nicht möglich.  

Das Urteil:

Der Mieter hat kein Recht zur Mietminderung. Die Heizungsanlage und das Belüftungssystem seien nicht mangelhaft. Es fehle die negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Heizungsanlage und Belüftungssystem seien bei Abschluss des Mietvertrags bereits im Objekt gewesen und sollten ausweislich der dem Mietvertrag beigefügten Anlagen nicht verändert bzw. modernisiert werden. Damit habe der Mieter diese Heizung und Lüftung als vertragsgemäß akzeptiert. Es sei dabei unerheblich, ob diese im Vergleich zu Anlagen in anderen Mieträumen hohe Energiekosten verursachten. Sie seien vertraglich vereinbart und würden dem bei Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entsprechen und fehlerfrei arbeiten. Auch auf das Wirtschaftlichkeitsgebot könne sich der Mieter nicht stützen. Es könne allenfalls bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und vertraglich vereinbarten Heizungsanlage und eines Lüftungssystem lasse sich daraus nicht ableiten.

Praxistipp:

Der BGH stärkt mit diesem Urteil die Eigentumsrechte des Vermieters. Dem Mieter ist es verwehrt, seinem Vermieter die Durchführung von aufwendigen Modernisierungsmaßnahmen an der Heizungsanlage durch Vornahme von Mietminderungen „aufzuzwingen“.

Dem Vermieter von älteren Objekten mit älteren Heizungsanlagen sei jedoch in jedem Falle angeraten, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf Baujahr des Hauses und Heizungsanlage explizit hinzuweisen und diesen Hinweis – am besten im Mietvertrag – schriftlich zu fixieren. Auf diese Art und Weise kann sicher der Nachweis geführt werden, dass der Mieter die vorhandene Heizungsanlage als vertragsgemäß akzeptiert hat

Wichtig auch:

Der BGH betont in der vorliegenden Entscheidung auch das Wirtschaftlichkeitsgebot. Danach besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit solchen Betriebskosten zu belasten, die angemessen und erforderlich sind. Der Vermieter muss daher seinen Mieter von unnötigen Kosten freistellen:

Betreibt der Vermieter eine völlig unwirtschaftlich arbeitende Heizung, so muss er sich ggf. Kürzungen in der Betriebskostenrechnung bei der Position Heizkosten gefallen lassen. Vermieter sollten sich daher in Streitfällen frühzeitig bei ihrer Haus & Grund Anlaufstelle kompetent beraten lassen.

Bezug:

BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12 vorhergehend: KG, 21.05.2012 - 8 U 217/11 LG Berlin, 08.09.2011 - 32 O 615/10

 

* Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt des angegebenen Standes aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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