Die Frage, wie Kosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu verteilen sind, gehört zu den zentralen Themen des Wohnungseigentumsrechts. Sie betrifft eine Vielzahl praktischer Fälle, etwa die Sanierung von Gemeinschaftseigentum, den Austausch technischer Anlagen oder die laufende Instandhaltung. Für Sie als Wohnungseigentümer ist dabei entscheidend zu wissen, nach welchen Maßstäben Kosten aufgeteilt werden und wer hierüber verbindlich entscheidet.
Ausgangspunkt ist stets die gesetzliche Regelung. Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, dass die Kosten grundsätzlich nach den sogenannten Miteigentumsanteilen zu verteilen sind. Diese Anteile spiegeln regelmäßig die Größe oder den Wert des jeweiligen Sondereigentums wider. Maßgeblich ist hierbei § 16 Abs. 2 WEG. Danach tragen alle Eigentümer die Kosten gemeinschaftlicher Maßnahmen anteilig – und zwar unabhängig davon, ob sie aus der konkreten Maßnahme einen individuellen Vorteil ziehen.
Von dieser gesetzlichen Grundregel kann jedoch abgewichen werden. Eine zentrale Rolle spielt hierbei die Gemeinschaftsordnung. In ihr können die Wohnungseigentümer verbindliche Vereinbarungen treffen, die eine andere Kostenverteilung vorsehen. Solche Regelungen sind in der Praxis weit verbreitet. Beispielsweise kann festgelegt werden, dass bestimmte Kosten nur von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die eine bestimmte Einrichtung – etwa eine Tiefgarage oder einen Aufzug – tatsächlich nutzen.
Diese Vereinbarungen haben grundsätzlich Vorrang vor der gesetzlichen Regelung. Das bedeutet für Sie: Sobald eine wirksame Vereinbarung besteht, ist diese maßgeblich und verdrängt die gesetzliche Kostenverteilung. Voraussetzung ist allerdings, dass die Gemeinschaft überhaupt befugt war, eine solche Vereinbarung zu treffen.
Neben Gesetz und Vereinbarung kommt auch der Beschluss der Eigentümerversammlung als Instrument der Kostenverteilung in Betracht. Durch Mehrheitsbeschluss können in bestimmten Fällen abweichende Regelungen getroffen werden, insbesondere bei der Verteilung von Betriebskosten oder bei einzelnen Maßnahmen. Allerdings ist diese Möglichkeit rechtlich begrenzt.
Ein Beschluss darf nämlich nicht gegen bestehende Vereinbarungen verstoßen. Dies ist ein zentraler Grundsatz, der in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten führt. Die Eigentümerversammlung ist nicht befugt, durch Mehrheitsentscheidung eine verbindliche Regelung der Gemeinschaftsordnung zu unterlaufen.
Dies verdeutlicht auch eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Februar 2025. In dem zugrunde liegenden Fall war in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass die Kosten einer Tiefgarage ausschließlich von den Eigentümern zu tragen sind, die über einen Stellplatz verfügen. Im Zuge einer Sanierung beschloss die Eigentümerversammlung jedoch, die Kosten auf alle Eigentümer zu verteilen – mit der Begründung, es handele sich um Gemeinschaftseigentum.
Ein betroffener Eigentümer ohne Stellplatz wandte sich gegen diesen Beschluss und erhob Anfechtungsklage. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht. Der Beschluss wurde für unwirksam erklärt, da er gegen die bestehende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung verstieß. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Abweichung nicht durch Mehrheitsbeschluss zulässig ist.
Für Sie bedeutet dies: Wollen die Wohnungseigentümer von einer bestehenden Vereinbarung abweichen, ist dies grundsätzlich nur durch eine entsprechende Änderung der Vereinbarung möglich. Eine solche Änderung erfordert in der Regel Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer.
Die Entscheidung zeigt zugleich, wie wichtig die genaue Kenntnis der eigenen Gemeinschaftsordnung ist. Viele Konflikte lassen sich vermeiden, wenn frühzeitig geprüft wird, ob und welche Regelungen zur Kostenverteilung bereits bestehen.
Abschließend lässt sich festhalten: Die Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt einer klaren Rangordnung. Zunächst sind bestehende Vereinbarungen maßgeblich, sodann die gesetzlichen Regelungen. Beschlüsse können ergänzend wirken, dürfen jedoch weder gegen Gesetz noch gegen Vereinbarungen verstoßen.
Ich empfehle Ihnen daher, vor jeder Beschlussfassung einen genauen Blick in die Gemeinschaftsordnung zu werfen und die rechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig zu prüfen. Dies schafft Klarheit und verhindert spätere rechtliche Auseinandersetzungen.
Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.