Wenn ein Mieter seine Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt, kann dies erhebliche rechtliche Konsequenzen haben. Insbesondere kann ein entsprechender Zahlungsrückstand den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. Allerdings müssen hierfür bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten deshalb wissen, ab welcher Höhe eines Mietrückstands eine Kündigung möglich ist, welche Möglichkeiten zur Abwendung einer Kündigung bestehen und welche Schritte erforderlich sind, wenn der Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht verlässt.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ergeben sich insbesondere aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sowie den ergänzenden Regelungen des § 569 BGB für Wohnraummietverhältnisse. Dabei unterscheidet das Gesetz zwei unterschiedliche Fallgestaltungen, die in der Praxis häufig miteinander verwechselt werden. Entscheidend ist nicht nur die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, sondern auch, über welchen Zeitraum sich der Zahlungsrückstand erstreckt.
Die erste Möglichkeit betrifft einen Zahlungsrückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungsterminen. Zahlt der Mieter beispielsweise die Miete für Januar nicht und bleibt er auch mit einem Teil der Februarmiete im Rückstand, kann bereits eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Bei Wohnraummietverhältnissen muss der gesamte Rückstand in diesem Fall lediglich eine Monatsmiete übersteigen. Beträgt die monatliche Miete beispielsweise 1.000 Euro, kann daher bereits ein Zahlungsrückstand von 1.000,01 Euro ausreichen, wenn er sich entsprechend auf zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine verteilt. Es ist somit keineswegs erforderlich, dass der Mieter zwei vollständige Monatsmieten schuldig geblieben ist.
Die zweite Möglichkeit betrifft Mietrückstände über einen längeren Zeitraum. Gerät der Mieter innerhalb eines Zeitraums, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug, der insgesamt zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen. Dabei müssen die Zahlungsrückstände nicht in unmittelbar aufeinanderfolgenden Monaten entstanden sein. Es genügt beispielsweise, wenn die Miete für Januar und März vollständig ausbleibt. Auch mehrere kleinere Rückstände können sich über einen längeren Zeitraum zu einem kündigungsrelevanten Gesamtbetrag summieren.
Für Vermieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Häufig wird angenommen, dass eine fristlose Kündigung grundsätzlich erst bei einem Rückstand von zwei vollständigen Monatsmieten zulässig sei. Das ist jedoch nicht richtig. Gerade bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen kann die maßgebliche Grenze erheblich früher erreicht sein. Umgekehrt sollten Mieter nicht darauf vertrauen, dass einzelne unvollständige Mietzahlungen folgenlos bleiben, solange sie zwischendurch wieder vollständig zahlen.
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfüllt, muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich nicht zuvor abmahnen. Dies unterscheidet den qualifizierten Mietzahlungsverzug von anderen mietvertraglichen Pflichtverletzungen, bei denen regelmäßig zunächst eine Abmahnung oder eine Gelegenheit zur Abhilfe erforderlich ist. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erklärt werden und den maßgeblichen Kündigungsgrund erkennen lassen. Insbesondere sollten die ausstehenden Mietzahlungen und der zugrunde liegende Zeitraum eindeutig bezeichnet werden.
Eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen durch eine nachträgliche Zahlung unwirksam werden. Bei Wohnraummietverhältnissen sieht § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hierfür die sogenannte Schonfristzahlung vor. Der Mieter hat grundsätzlich bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Möglichkeit, die maßgeblichen Zahlungsrückstände vollständig auszugleichen. In der Praxis beginnt diese Frist regelmäßig mit der Zustellung der Räumungsklage. Auch die entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Begleichung der Rückstände kann ausreichen.
Allerdings ist diese Möglichkeit gesetzlich begrenzt. Die Schonfristregelung greift insbesondere dann nicht erneut, wenn innerhalb der vorausgegangenen zwei Jahre bereits eine fristlose Kündigung aufgrund einer entsprechenden Schonfristzahlung unwirksam geworden ist. Zudem ist entscheidend, dass die gesetzlich erforderlichen Rückstände vollständig ausgeglichen werden. Eine bloße Teilzahlung genügt grundsätzlich nicht. Für Mieter ist es deshalb wichtig, bei einer drohenden oder bereits ausgesprochenen Kündigung möglichst frühzeitig die tatsächliche Höhe des Zahlungsrückstands und die bestehenden Handlungsmöglichkeiten prüfen zu lassen.
Besonders bedeutsam ist außerdem der Unterschied zwischen der fristlosen und der ordentlichen Kündigung. Vermieter erklären bei erheblichen Mietrückständen häufig nicht nur die außerordentliche fristlose Kündigung, sondern hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung mietvertraglicher Pflichten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dies kann erhebliche Auswirkungen haben: Eine wirksame Schonfristzahlung beseitigt zwar grundsätzlich die fristlose Kündigung, nicht jedoch automatisch eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung. Dies hat der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung wiederholt bestätigt, zuletzt mit Urteil vom 30. September 2026 (Az. VIII ZR 21/26). Ob die ordentliche Kündigung im konkreten Einzelfall wirksam ist, muss eigenständig geprüft werden. Eine nachträgliche Zahlung bedeutet daher nicht zwangsläufig, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werden kann.
Eine weitere wichtige Frage betrifft offene Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Auch diese können unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings sind Betriebskostennachforderungen rechtlich anders zu behandeln als die laufenden monatlichen Mietzahlungen. Sie fallen grundsätzlich nicht unmittelbar unter die besonderen Kündigungstatbestände für laufende Mietrückstände nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Eine Kündigung kann jedoch nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn der Zahlungsrückstand so erheblich ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
Bei offenen Betriebskostennachforderungen kann insbesondere ein Rückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten ein gewichtiges Argument für eine außerordentliche Kündigung darstellen. Eine starre gesetzliche Grenze ist dies allerdings nicht; vielmehr kommt es auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls an. Anders als beim qualifizierten Verzug mit der laufenden Miete ist hier grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abmahnung oder eine angemessene Frist zur Abhilfe erforderlich, soweit nicht ausnahmsweise gesetzliche Gründe für deren Entbehrlichkeit vorliegen. Vermietern ist deshalb zu empfehlen, offene Betriebskostennachforderungen zunächst eindeutig geltend zu machen, eine angemessene Zahlungsfrist zu setzen und auf die möglichen Konsequenzen einer weiteren Nichtzahlung hinzuweisen.
Zieht der Mieter trotz einer wirksamen Kündigung nicht aus, muss der Vermieter seinen Räumungsanspruch erforderlichenfalls gerichtlich durchsetzen. Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung ist grundsätzlich nicht zulässig. Vielmehr muss beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erhoben werden. Das Gericht prüft im anschließenden Verfahren insbesondere, ob die geltend gemachten Zahlungsrückstände tatsächlich bestanden, ob die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt waren und ob die Kündigung formell und materiell wirksam erklärt wurde. Wurde neben der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, ist gegebenenfalls auch deren Wirksamkeit zu beurteilen.
Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und der Vermieter einen entsprechenden Herausgabeanspruch besitzt, kann es den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilen. Räumt der Mieter auch nach einem entsprechenden Urteil nicht freiwillig, kann die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden. Für Vermieter ist daher eine sorgfältige Vorbereitung der Kündigung besonders wichtig. Fehler bei der Berechnung des Mietrückstands, bei der Formulierung der Kündigung oder bei der rechtlichen Einordnung einzelner Forderungen können zu erheblichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen.
Auch Mieter haben Möglichkeiten, sich gegen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu verteidigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Mietzahlungen nicht ohne Grund gekürzt wurden. Bestehen erhebliche Mängel der Wohnung, kann der Mieter nach § 536 BGB unter bestimmten Voraussetzungen zur Minderung der Miete berechtigt sein. Ist die Mietminderung rechtmäßig, besteht hinsichtlich des berechtigt einbehaltenen Betrags kein Mietrückstand. Eine darauf gestützte Kündigung kann deshalb unwirksam sein.
Allerdings müssen die Voraussetzungen einer Mietminderung im Streitfall nachvollziehbar dargelegt und erforderlichenfalls bewiesen werden. Der Mieter muss insbesondere die konkreten Mängel und die damit verbundenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs darlegen. Zudem sind die gesetzlichen Pflichten zur Mängelanzeige zu beachten. Wer die Miete eigenständig um einen zu hohen Betrag reduziert, riskiert, dass sich trotz eines tatsächlich vorhandenen Mangels ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand bildet. Eine Mietminderung sollte deshalb nicht ohne vorherige Prüfung ihrer rechtlichen Voraussetzungen und angemessenen Höhe vorgenommen werden.
Auch bei einer bereits ausgesprochenen Kündigung kann eine sorgfältige rechtliche Prüfung ergeben, dass die Voraussetzungen des Zahlungsverzugs nicht vorgelegen haben oder die Kündigung aus anderen Gründen unwirksam ist. Neben der Frage, ob sämtliche Forderungen tatsächlich bestanden und fällig waren, können beispielsweise bereits geleistete Zahlungen, Aufrechnungsmöglichkeiten oder berechtigte Mietminderungen relevant sein. Bei einer ordentlichen Kündigung ist darüber hinaus zu prüfen, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt.
Für Vermieter und Mieter gilt daher gleichermaßen: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ein einschneidendes rechtliches Instrument, dessen Voraussetzungen und Folgen nicht unterschätzt werden sollten. Vermieter sollten vor Ausspruch der Kündigung die Rückstände präzise berechnen und eine rechtssichere Vorgehensweise wählen. Mieter wiederum sollten Zahlungsrückstände und Kündigungsschreiben keinesfalls ignorieren, sondern rechtzeitig klären, ob eine Zahlung, eine berechtigte Mietminderung oder andere rechtliche Einwendungen die Beendigung des Mietverhältnisses verhindern können.
Ob eine fristlose oder hilfsweise ordentliche Kündigung im konkreten Fall wirksam ist und welche rechtlichen Schritte sinnvoll sind, hängt stets von den individuellen Umständen des Mietverhältnisses ab. Eine frühzeitige anwaltliche Beratung kann helfen, Risiken zu erkennen, unnötige Kosten zu vermeiden und die bestehenden Rechte konsequent ahrzunehmen.
Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.