Wer ist zuständig für die Gartengestaltung?


Hierzu hat das Landgericht Köln am 21.10.2010 (1 S 119/09) wie folgt geurteilt:

Von Rechtsanwalt Christian Nerbel

1. Sofern nach den vertraglichen Vereinbarungen die Gartenpflege Sache der Mieter ist, darf der Vermieter nur für den Fall, dass die Pflege des Gartens unterlassen wird, diese Arbeiten in Auftrag geben.

2. Dem Vermieter steht kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zu.

Der Fall:

Der Vermieter vermietet an den Mieter eine Wohnung mit Garten. Der Garten besteht überwiegend aus einem „englischen Rasen“ sowie vereinzelten Bäumen und Sträuchern. In dem schriftlichen Mietvertrag vereinbarten die Parteien, dass die Gartenpflege zunächst vom Mieter in fachgerechter Eigenleistung durchgeführt wird. Ferner vereinbaren die Parteien: Sofern die Pflege des Gartens unterlassen wird, ist der Vermieter berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben.

In der Folgezeit mäht der Mieter zwar regelmäßig den Rasen. Allerdings wird der englische Rasen mehr und mehr durch Unkraut gesetzt. Der Vermieter ist über diese Veränderung verärgert. Der Vermieter beauftragt daraufhin eine Gartenbaufirma, um den englischen Rasen wieder herzustellen und verlangt im Rahmen eines Klageverfahrens die entstandenen Kosten vom Mieter ersetzt. Der Vermieter begründet dies damit, dass bei Vertragsbeginn ein Englischer Rasen überlassen worden sei. Nunmehr habe sich dieser in eine Wiese mit Unkraut umgewandelt. Der Mieter hätte deshalb die Gartenarbeiten unterlassen. Das Amtsgericht weist den Anspruch des Vermieters auf Kostenerstattung zurück. Dagegen legt der Vermieter Berufung ein.

Die gerichtliche Entscheidung:

Auch das Landgericht Köln weist die Klage ab. Wie auch das Amtsgericht Brühl weist das LG Köln darauf hin, dass der Mieter zur Durchführung der Gartenpflege verpflichtet ist. Der Vermieter kann diese Arbeiten nur dann in Auftrag geben und entsprechende Kosten vom Mieter geltend machen, wenn der Mieter die Pflege des Gartens und des Vorgartens unterlässt.

Eine Unterlassung der Gartenpflege habe der Vermieter aber nicht nachgewiesen. Man könne kein Unterlassen der Rasenpflege darin sehen, dass bei Vertragsbeginn ein Englischer Rasen überlassen wurde, der sich nunmehr in eine Wiese mit Unkraut gewandelt habe. Dem Vermieter steht kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zu. Wenn der Mieter eine Wiese mit Wildkräutern einem Englischen Garten vorzieht, so sei dies vom Vermieter so hinzunehmen. Diese Veränderung des Gartens stellte keine Vernachlässigung des Gartens im Sinne des Mietvertrags dar.

Praxistipp:

Der BGH hatte bereits im Rahmen eines Beschlusses vom 29.09.2008 - VIII ZR 124/08 entschieden, dass, wenn die Pflicht zur Gartenpflege individualvertraglich ausschließlich dem Mieter auf dessen Kosten übertragen wurde, eine Umlage von Kosten der Gartenpflege nicht in Betracht kommt. Nur wenn der Mieter seiner Pflicht zur Gartenpflege trotz gesonderter Abmahnung nicht nachkommt, kann ausnahmsweise ein Dritter mit der Gartenpflege beauftragt werden und die Kosten vom Mieter verlangt werden. Das LG Köln entscheidet aber nun, dass das „wie“ der Gartenpflege nicht vom Vermieter bestimmt werden kann. Mietvertragsklauseln, die dem Mieter aufgeben, den Garten auf eine bestimmte Art und Weise zu pflegen dürften wohl unwirksam sein.

Will der Vermieter über die Optik des vermieteten Gartens entscheiden, sollte er selbst für die Gartenpflege sorgen und mietvertraglich vereinbaren, dass der Mieter die Kosten der Gartenpflege trägt. Eine solche Vereinbarung ist regelmäßig wirksam, da die Umlage solcher Kosten in. § 2 Abs. 1 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vorgesehen ist.

Foto: Alexander Raths / Shutterstock

Der Blog stellt ausgewählte Themen im Überblick dar und kann eine auf den Einzelfall gerichtete Rechtsberatung nicht ersetzen. Die caspers mock Anwälte können für die Richtigkeit und Vollständigkeit trotz sorgfältiger Recherche keine Haftung übernehmen.