Vorsicht bei Verwaltung der Mietkaution


Der BGH stellt fest: 1. Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto ("Mietkautionskonto") anlegen. 2. Die o.g. Verpflichtung besteht auch nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution.

Von Rechtsanwalt Christian Nerbel

Der Fall:

Der Mieter leistet zu Beginn des Mietverhältnisses ordnungsgemäß die mietvertraglich vereinbarte Barkaution an den Vermieter. Der Vermieter zahlt die Kaution auf ein Sparbuch ein, welches jedoch nicht offen als Sonderkonto („Mietkautionkonto“) ausgewiesen wird.

Im Lauf des Mietverhältnisses erfährt der Mieter von diesem Vorgehen des Vermieters und macht ein Zurückbehaltungsrecht an aktuellen Mieten in Höhe der Kaution geltend. Über diese Konstellation kommt es zum Prozess.

Die gerichtliche Entscheidung:

Die Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert. Die Kaution wird wie Treuhandvermögen behandelt, welches gesondert vor der Insolvenz des Vermieters und damit letztlich dem Pfandrecht der Banken des Vermieters zu schützen ist.

Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") angelegt wird. Fehlt es an der Kennzeichnung als Sonderkonto, erfüllt das Sparbuch die Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht.

Die Verpflichtung des Vermieters zur Anlage der Kaution auf einem Mietkautionskonto besteht auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution fort. Schließlich enden en sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, dem § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Rechnung trägt, als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kau Ist der Vermieter - wie hier - dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu.

Praxistipp:

Der Vermieter sollte sorgsam mit der vom Mieter geleisteten Kaution umgehen und die o.g. Rechtsprechung des BGH zwingend beachten. Letztlich gehen die Rechte des Mieters nämlich soweit, dass er bereits die die Zahlung der vereinbarten Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen kann. Beachtet der Vermieter insoweit das Trennungsgebot nicht, kann der Mieter die Zahlung der Kaution verweigern bzw. laufende Mieten zurückbehalten.

Foto: fizkes / Shutterstock

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