Rücktrittsrecht beim Wohnungskauf 

Rücktrittsrecht beim Wohnungskauf infolge Falschberatung über Darlehenslaufzeit*

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Anwalt Lars Christian Nerbel, Bonn

Rechtsanwalt Lars Christian Nerbel

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von Rechtsanwalt Lars Christian Nerbel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bonn (Stand 12/2014)

Leitsatz

Bei einer Eigentumswohnung, deren Erwerb der Alterssicherung dienen soll, rechnet ein vernünftiger Erwerber grundsätzlich nicht damit, dass die vorgeschlagene Finanzierung erst mehrere Jahre nach Eintritt des Rentenalters vollständig abgeschlossen sein wird. Ist das der Fall, ist der Erwerber im Beratungsgespräch unmissverständlich darauf hinzuweisen. Unterlässt der Anlageberater einen solchen Hinweis, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Der Fall:

Eine Privatperson (Klägerin) wendet sich an ihre Anlageberaterin (Beklagte) mit der Bitte um Prüfung ihrer Finanzsituation und Optimierung ihrer Altersabsicherung. Die Beklagte empfahl ihr zur Verbesserung ihrer Altersabsicherung den Erwerb einer ihrer Eigentumswohnungen in Leipzig. Die Klägerin folgte dem Rat der Beklagten und nahm zur Finanzierung des Kaufpreises der Wohnung ein Darlehen auf. Der Wohnungskauf kommt zustande.

Die Klägerin bemerkt erst nachträglich, dass sie – auch unter Berücksichtigung der eingehenden Mieten – zum Zeitpunkt der vollständigen Darlehensrückführung um die 78 Jahre alt sein wird. Die Klägerin würde daher - auch nach Erreichen des Renteneintrittsalters - mit den Darlehensraten erheblich belastet werden. Hierauf hatte die Beklagte die Klägerin im Zuge der Beratung nicht hingewiesen.

Die Klägerin verlangt die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung der Wohnung. Sie verliert sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Oberlandesgericht. Der BGH gibt der Klägerin dagegen recht.

Das Urteil:

Der BGH bestätigt das Vorliegen eines Beratungsfehlers durch die Beklagte. Die Beklagte hätte die Klägerin im Zuge des Beratungsgespräches unmissiverständlich darauf hinweisen müssen, dass sie das zum Zwecke der Finanzierung der gekauften Eigentumswohnung aufgenommene Darlehen unter Berücksichtigung der vorgesehenen Endfinanzierung erst im Alter von 78 Jahren vollständig zurückgezahlt haben wird. Die Beklagte hätte darauf hinweisen müssen, dass sich der Erwerb nicht zur Alterssicherung eignet.

Die Beklagte kann sich nicht darauf zurückziehen, die Klägerin hätte dies selbst erkennen können bzw. müssen.

Bei einer Eigentumswohnung, deren Erwerb der Alterssicherung dienen soll, rechnet ein vernünftiger Erwerber in der Lage der Klägerin nicht damit, dass die vorgeschlagene Finanzierung, wie hier, erst mehrere Jahre nach Eintritt des Rentenalters vollständig abgeschlossen ist. Denn sie führt dann nicht zu der in Aussicht gestellten zusätzlichen Altersversorgung, sondern im Gegenteil zu einer Belastung, die gerade vermieden werden soll (vgl. OLG Celle, ZIP 2005, 199, 204; OLG Oldenburg, OLGR 2008, 104,106). Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Praxistipp:

Gerade in den Zeiten niedriger Zinsen gilt es für Privatpersonen im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften kühlen Kopf zu bewahren. Dies gilt insbesondere dann, wenn durch das Immobiliengeschäft die Altersvorsorge aufgebessert werden soll. Vielfach können Interessierte die Folgen der Investition nicht oder nur schwerlich überblicken.

Die Wahl eines richtigen, vertrauenswürdigen Beraters ist zwingend erforderlich, um böse Überraschungen im Alter zu vermeiden.

Sollte es dennoch einmal „schief gehen“, so hat der BGH durch das vorliegende Urteil die Rechte des Wohnungskäufers erheblich gestärkt. Aus einer Falschberatung durch den Verkäufer kann sich zu Gunsten des Erwerbers ein Rückabwicklungsrecht ergeben. Die Zurechnung des Wissens und Verhaltens der Berater auf Verkäuferseite wird in der Rechtsprechung immer weiter ausgeweitet.

Bezug:

BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 108/13 vorhergehend: OLG Dresden, 19.03.2013 - 14 U 1679/12; LG Leipzig, 19.09.2012 - 1 O 4006/11

 

* Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt des angegebenen Standes aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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