Wasserschäden im Wohnungseigentum – verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch zwischen Wohnungseigentümern –

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Die Freude über eine erfolgreiche Badsanierung kann leicht getrübt werden, wenn Wasserschäden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zu Folgeschäden im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers führen.

Der BGH urteilt: Im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. deren Mietern) kann dem beeinträchtigten Eigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Schadenersatzanspruch zustehen.

Der Fall:

In einer gewerblich vermieteten Eigentumseinheit kam es zu einem Wasserschaden, der sich auch auf die darunterliegende, ebenso gewerblich genutzte Eigentumseinheit auswirkte. Es kam zu einem Schaden in Höhe von über 165.000,00 €. Die Versicherung des geschädigten Mieters übernahm den Schaden und forderte nun Schadenersatz aus übergegangenem Recht nach Schadensregulierung.

Das Urteil des BGH:

Die Versicherung erhielt in allen Instanzen Recht. Auch der BGH bestätigte, dass wenn ein Schaden von einem Sondereigentum auf ein anderes Sondereigentum ausgeht, ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf Schadenersatz gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB besteht.

Es muss daher auch nicht aufgeklärt werden, wer den Wasserschaden verursacht hat und ob einen der Beteiligten hieran ein Verschulden traf. Der BGH führt hierzu aus, dass im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümer benachbarter Grundstücke es in der Rechtsprechung schon lange anerkannt ist, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in analoger Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zusteht und gleiches nun auch im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. deren Mietern) gilt, weil es sich bei dem Sondereigentum um „echtes Eigentum“ handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht. Daher kann auch jeder Eigentümer andere von Einwirkungen hierauf ausschließen. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln

Praxistipp

Die praktische Bedeutung des Urteils zeigt sich vor allen Dingen bei Wasserschäden innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ist der Schaden auf das Gemeinschaftseigentum zurückzuführen, so verbleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.05.2010, AZ: V ZR 10/10), dass der geschädigte Eigentümer ein Verschulden nachweisen muss, um Schadenersatz erfolgreich geltend zu machen.

Mit dem dargestellten Urteil stellt der BGH klar, dass für den Fall, dass Schäden aus dem Bereich des Sondereigentums eines Miteigentümers herrühren, zukünftig Ansprüche direkt gegen den Eigentümer der entsprechenden Wohnung auf Schadenersatz gerichtet werden können - verschuldensunabhängig. Der geschädigte Sondereigentümer muss daher in diesem Fall nicht den schwierigen Nachweis erbringen, dass die Schadenursache fahrlässig von einem Eigentümer oder der Gemeinschaft (bzw. dem Verwalter) verursacht wurde. Dieser schwierige Nachweis ist aber leider immer noch zu erbringen, wenn die Schadensursache aus dem Gemeinschaftseigentum stammt.

Bezug:

BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12

vorgehend:

LG Aachen – 19.12.2011 – 11 O 279/11

OLG Köln – 11.09.2012 – 3 U 7/12

Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.