Die Untervermietung von Wohnraum ist ein in der Praxis häufig auftretendes Thema, das sowohl für Mieter als auch für Vermieter mit rechtlichen Besonderheiten verbunden ist. Sie wirft insbesondere Fragen zur Zulässigkeit, zu den Voraussetzungen einer Genehmigung sowie zu den Konsequenzen bei Pflichtverstößen auf. Anlass für eine vertiefte Betrachtung bietet ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026, das sich mit der Frage eines berechtigten Interesses des Mieters bei gewinnorientierter Untervermietung befasst.
Unter einer Untervermietung versteht man die entgeltliche Überlassung der gesamten Wohnung oder eines Teils davon durch den Mieter an einen Dritten. Charakteristisch ist dabei, dass der Hauptmieter selbst lediglich Nutzer der Wohnung ist und seinerseits keinen Eigentumsstatus innehat. Es bestehen somit zwei voneinander unabhängige Vertragsverhältnisse: Zum einen zwischen Vermieter und Mieter (Hauptmietverhältnis) und zum anderen zwischen Mieter und Untermieter (Untermietverhältnis). Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen hingegen grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen.
Diese rechtliche Trennung hat erhebliche Konsequenzen. Wird das Hauptmietverhältnis beendet, etwa durch Kündigung, endet nicht automatisch das Untermietverhältnis gegenüber dem Hauptvermieter. Vielmehr ist der Untermieter verpflichtet, die Wohnung ebenfalls zu räumen, da er kein eigenes Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer hat. Der Vermieter kann die Herausgabe der Wohnung somit sowohl vom Hauptmieter als auch direkt vom Untermieter verlangen.
Die Untervermietung setzt grundsätzlich die vorherige Zustimmung des Vermieters voraus. Ohne eine solche Genehmigung ist die Überlassung der Wohnung an Dritte unzulässig. Der Gesetzgeber räumt dem Mieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis ein. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 553 BGB und setzt voraus, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht, dieses Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters entgegenstehen.
Ein berechtigtes Interesse kann vielfältiger Natur sein. Es kann wirtschaftliche Gründe haben, etwa wenn sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert hat und er auf zusätzliche Einnahmen angewiesen ist, um die Miete weiterhin tragen zu können. Ebenso können persönliche oder familiäre Gründe eine Rolle spielen, beispielsweise wenn der Mieter nach dem Auszug eines Mitbewohners nicht allein leben möchte. Die Rechtsprechung stellt hierbei keine überhöhten Anforderungen; es genügt, wenn nachvollziehbare und vernünftige Gründe vorliegen.
Von besonderer Bedeutung ist die Frage, ob auch ein wirtschaftliches Interesse in Form einer Gewinnerzielung als berechtigt angesehen werden kann. Genau hierzu hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. Januar 2026 Stellung genommen. In dem entschiedenen Fall hatte ein Mieter seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet und dabei erhebliche Einnahmen erzielt, die deutlich über seiner eigenen Mietbelastung lagen.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB dann nicht vorliegt, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über seine eigenen Kosten hinausgehenden Gewinn erzielt. Eine solche gewinnorientierte Nutzung der Wohnung überschreitet den Schutzzweck der Vorschrift, die primär darauf abzielt, dem Mieter eine flexible Anpassung seiner Lebensverhältnisse zu ermöglichen, nicht jedoch eine Gewinnerzielung auf Kosten des Vermieters.
Besonders gravierend ist in diesem Zusammenhang, dass eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters eine Pflichtverletzung darstellt. Erfolgt sie trotz vorheriger Abmahnung, kann dies eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Der Bundesgerichtshof hat in dem entschiedenen Fall ausdrücklich bestätigt, dass eine solche Pflichtverletzung erheblich genug ist, um eine Beendigung des Mietverhältnisses zu tragen.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Mieter vor jeder Untervermietung zwingend die Zustimmung des Vermieters einholen sollten. Gleichzeitig sollten sie sorgfältig prüfen, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine bloße Gewinnerzielungsabsicht reicht hierfür nicht aus und kann erhebliche rechtliche Risiken nach sich ziehen.
Zusammenfassend zeigt sich, dass die Untervermietung zwar ein wichtiges Instrument zur flexiblen Nutzung von Wohnraum ist, jedoch klaren gesetzlichen Grenzen unterliegt. Die aktuelle Rechtsprechung verdeutlicht, dass insbesondere wirtschaftliche Interessen sorgfältig zu bewerten sind und nicht jede Form der finanziellen Motivation rechtlich geschützt ist.
Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.