Photovoltaikanlagen – Vorsicht bei Errichtung und Betrieb

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Ob als Investitionsobjekt oder aus innerer Überzeugung, eine Vielzahl von Hauseigentümern trägt sich derzeit mit dem Gedanken, die Dachflächen ihrer Objekte mit einer Photovoltaikanlage zu versehen.

Grundsätzlich ist dies bei geeigneter Ausrichtung und Dachneigung eines Steildaches möglich. Auf Grund ihrer Größe besonders interessant sind jedoch Flachdächer von Industrie- und Gewerbebauten. Hier werden die Photovoltaikmodule auf zusätzlich zu errichtenden Unterkonstruktionen mit entsprechender Ausrichtung und Neigung montiert.

Jeder Eigentümer sollte sich trotz der ökonomischen und ökologischen Vorteile Investition der hiermit einhergehenden Risiken und Nachteile für die Gebäudesubstanz, insbesondere die Dachhaut, bewusst sein. Dies gilt erst recht, wenn der Grundstückseigentümer die Anlage nicht selbst betreibt, sondern die Dachfläche an einen Investor zwecks Errichtung und Betrieb der Photovoltaikanlage verpachtet.

Selbstverständlich sollte noch sein, dass das Tragwerk einschließlich der Dachkonstruktion vor der Installation auf Eignung geprüft werden muss. Die durch den Aufbau hinzukommenden Lasten sind statisch zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist aber auch ein statischer Nachweis für die Aufbauten selbst zu führen. Insbesondere bei den heute regelmäßig verwendeten freistehenden Systemen sind die Windlasten zu überprüfen.

Die zusätzliche Auflast darf natürlich nicht die rechnerischen Reserven für etwaige Schneelasten reduzieren.

Dem Stichwort „Schnee“ ist bei der Entscheidung für eine Photovoltaikanlage, insbesondere bei der Verpachtung einer Flachdachfläche für eine Photovoltaikanlage besondere Beachtung zu schenken. Die letzten Winter haben gezeigt, dass durchaus Schneemengen anfallen, die die statischen Reserven erreichen oder übersteigen. Die Bilder von Dachflächen, die zur Vermeidung von Einsturzrisiken per Hand geräumt werden mussten, sind durch die Medien gegangen. Regelmäßig völlig übersehen werden die faktischen Schwierigkeiten der Schneeräumung nach Montage einer Photovoltaikanlage. Die Zwischenräume der Ständerkonstruktion sind nicht zugänglich, Verbindungsstege behindern zusätzlich. Ohne besondere Regelungen im Pachtvertrag bleibt der Eigentümer/Verpächter verantwortlich für die Schneeräumung und hat alle Mehraufwendungen zu tragen.

Ungeachtet witterungsbedingter Beeinträchtigungen muss auch bedacht werden, dass bei grundsätzlicher statischer Eignung der Dachfläche und der im Dachaufbau verwendeten Materialien durch Errichtung und das permanente Begehen der Fläche Schäden drohen. Eine Zustandsfeststellung vor Beginn der Montage ist unabdingbar.

Der Eigentümer sollte sich die Verträglichkeit zwischen Dachhaut und aller im Zuge der Errichtung der Photovoltaikanlage verwendeten Materialien/Bautenschutzmatten bestätigen lassen. Hier sollte man nicht auf eine Eigenbestätigung des Errichters vertrauen, sondern diesen zur Einholung einer Freigabe durch den Hersteller der verwendeten Dachhaut bewegen. Durch Unverträglichkeit, insbesondere Weichmacherwanderung kann es zu erheblichen Schäden kommen.

Eine ebenfalls häufig nicht beachtete Problematik liegt in der Belastung für die Dachdämmung. Die grundsätzliche Eignung der Dämmung zur Aufnahme der zusätzlichen Lasten muss vor Errichtung geprüft werden. Darüber hinaus ist aber auch zu beachten, dass die Bestätigung zur Aufnahme der ruhenden Last keine Rückschlüsse darauf zulässt, wie sich die Dämmung bei dauernder Belastung durch Begehen der Anlagenzwischenräume verhält. Diese nicht vorgesehene Belastung kann zu einem völligen Aufweichen und Einsinken der Dämmung mit der Folge von Pfützenbildung und dem Hervorstehen von Befestigungsankern führen, an denen die Dachhaut reibt. Auch hier drohen bereits nach kurzer Zeit Schäden. Die Lauf- und Transportwege auf den Dächern im Bereich der Anlagenzwischenräume müssen daher in aller Regel besonders geschützt werden. Hier ist eine eindeutige vertragliche Verantwortungszuweisung notwendig, wenn Vereinbarungen über die Errichtung von Photovoltaikanlagen oder über die Verpachtung von Dachflächen zum Zwecke der Errichtung von Photovoltaikanlagen abgeschlossen werden.

Schlussendlich muss angesichts der regelmäßig langen Laufzeiten der Einspeiseverträge (20 Jahren und mehr) bei der vertraglichen Gestaltung auch eine Regelung für etwaige Wartungs- und Sanierungsarbeiten an der Dachhaut aufgenommen werden. Schon bei kleineren Arbeiten müssen ggf. Teile der Anlage demontiert werden. Hier entsteht Aufwand und Ertragsausfall. Dies gilt erst recht, wenn während der Betriebszeit der Anlage oder der Pachtzeit eine Generalsanierung des Daches notwendig werden sollte.

Die vorstehenden Problemfelder sind nur exemplarisch ausgewählt und keineswegs abschließend. Wenn die Entscheidung über die Installation einer Photovoltaikanlage ansteht, sollte der Grundstückseigentümer sich nicht durch Renditeversprechen oder leicht verdiente Pachtzinsen zu voreiligen Entscheidungen drängen lassen. Eine Überprüfung in technischer und rechtlicher Hinsicht, letztere durch einen baurechtlich spezialisierten und mit der Gesamtthematik vertrauten Rechtsanwalt, ist in jedem Falle anzuraten.

Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.