Liebhaberei bei Immobilien

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Genauso wie im Bereich der gewerblichen oder beruflichen Selbständigkeit ist die Einkunftserzielungsabsicht (Gewinnerzielungsabsicht) auch bei Vermietung und Verpachtung vom Immobilien Voraussetzung dafür, dass Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Einkommensteuerrechtlich ist nur eine solche wirtschaftliche Betätigung oder Vermögensnutzung relevant, die letztlich vom der Absicht getragen ist, auf Dauer gesehen zu Gewinnen bzw. zu positiven Einkünften zu führen (Gewinnerzielungsabsicht). Ist das nicht der Fall, spricht das Finanzamt von Liebhaberei, wobei dann die erzielten Verluste sowohl aus der gewerblichen bzw. beruflichen Tätigkeit als auch aus der Vermietung einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Die Annahme einer Liebhaberei durch das Finanzamt kommt in der Praxis durchaus auch bei vermieteten Immobilien vor, obwohl nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung des BFH bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Immobilien grundsätzlich. ohne weitere Prüfung von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen ist. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht dagegen für die Vermietung von Gewerbeobjekten und auch nicht für die Vermietung unbebauter Grundstücke. Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Gewinnerzielungsabsicht seit dem Urteil des BFH vom 20.7.2010 (BStBl. 2010 II S. 1038) sogar stets konkret festzustellen.

Das Thema der fehlenden Gewinnerzielungsabsicht (Liebhaberei) taucht gerne im Zusammenhang mit folgenden Sonderfällen auf:

• Zeitlich befristete Vermietung von Immobilien mittels eines Zeitmietvertrages;
• Vermietung von Luxuswohnungen;
• Vermietung von Ferienwohnungen;
• lange Zeit leerstehende Immobilien;
• Vermietung unbebauter Grundstücke;
• Vermietung von Gewerbeobjekten.

 Zu bedenken ist auch, dass die Angabe von vom Finanzamt (später) als „falsch“ angegebene Verluste in der Steuererklärung auch als strafrechtlich oder bußgeldrechtlich relevant bewertet werden können. Entweder gemäß § 370 AO (Steuerhinterziehung, gegebenenfalls versucht) oder als Steuerordnungswidrigkeiten nach §§ 377 ff. AO.

 Sinn machen eine vorausschauende steuerrechtliche Planung und professionelle Verteidigung, für den Fall, dass ein Straf- oder Bußgeldverfahren eingeleitet werden.

Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.