Der Keller als Wohnraum ? 

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Anwalt Laura Calasso, Bonn

Rechtsanwältin Laura Calasso

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Keine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs des Miteigentümers bei vorheriger Duldung*

Auswirkungen im Mieter- Vermieter/Eigentümer – Miteigentümer-Verhältnis

von Rechtsanwältin Laura Calasso, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bonn (Stand 08/2014)

Leitsatz

Die Bezeichnung eines Raumes als Keller in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar und steht daher einer Nutzung als Wohnraum entgegen (OLG Schleswig, Beschluss vom 17.05.2006 – 2 W 198/05).

Der Fall:

Die Parteien waren je Eigentümer einer Wohnung in einem Zwei-Familien-Haus, z.B. in Bonn, und stritten um die Nutzung eines Kellers zu Wohnzwecken. Die teilende Eigentümerin hatte die unmittelbar unter der Erdgeschosswohnung befindlichen Kellerräume u.a. mit Dusche und Heizkörpern ausgestattet. In der Teilungserklärung sind diese Räume aber ausschließlich als „Keller“ bezeichnet. Der spätere Eigentümer der Erdgeschosswohnung, jetzt Partei des Rechtsstreits, nutzte die Räume im Keller schon als Mieter zu Wohnzecken u.a. für seine minderjährigen Kinder.

Der Kläger begehrt die Nutzung zu Wohnzwecken zu unterlassen. 

Das Urteil:

Zu Recht, entschied das OLG Schleswig: Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung habe kein Recht die Kellerräume als Wohnraum zu nutzen, da die Bezeichnung in der Teilungserklärung eindeutig eine Zweckbestimmung darstelle, von der nicht abgewichen werden dürfe. Eine über die Nutzung als Abstellraum hinausgehende Nutzung sei nicht erfasst.

Eine andere Bewertung sei auch nicht deshalb angezeigt, weil der Eigentümer der Erdgeschosswohnung aufgrund des Ausbaus des Kellers auf die Möglichkeit zur Wohnnutzung vertrauen durfte vor Eigentumserwerb oder weil die Nutzung zuvor geduldet worden war.

Eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs könne nicht eingetreten sein, da der Miteigentümer davon ausgehen durfte, dass mit Eigentumserwerb die Nutzung unterlassen werde.

Ob eine abweichende Beurteilung in Betracht käme, wenn es im konkreten Fall nicht zu einer Beeinträchtigung durch die Nutzung kommt, musste nicht entschieden werden, da der Eigentümer der Erdgeschosswohnung selbst hatte vortragen lassen, dass eine intensive Nutzung gegeben sei.

Praxistipp

Die Entscheidung zeigt, dass eine genaue Prüfung der Teilungserklärung vor Tätigung größerer Investitionen angezeigt ist, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Besondere Vorsicht ist dabei auch im Verhältnis vermietender Eigentümer- Mieter geboten. Schnell werden im Mietvertrag Räume zu Wohnzwecken mitvermietet - wie ein Keller oder ein ausgebautes Dachgeschoss -, so dass sie bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sind und zwar unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzusehen sind (vgl. BGH, Beschluss vom 29.09.2009 – VIII ZR 242/08) und unabhängig davon, ob die Nutzung untersagt wird.

Darf der Mieter die Räume nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen, kann es zu dauerhaften Minderungsansprüchen kommen.

 

* Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt des angegebenen Standes aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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