Rechtsanwalt Lars Christian Nerbel, Rechtsberater in Bonn
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Sonntag, 12.02.2017

Eigenbedarf einer Vermietungs-GbR



von
Lars Christian Nerbel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Der Fall:

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietete seit dem Jahre 1985 eine Wohnung an eine Mieterin.

Die Tochter eines Gesellschafters B. beabsichtigte im Jahre 2013 in diese Wohnung einziehen. Mit Schreiben v. 30.09.2013 kündigte die GbR das mit der Mieterin bestehende Mietverhältnis fristgemäß. Zur Begründung machte die GbR Eigenbedarf zugunsten der Tochter des Gesellschafters B geltend; diese wolle die Wohnung mit ihrem neugeborenen Kind und ihrem Ehemann beziehen.

Die Mieterin wehrte sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Die GbR erhob Räumungsklage. Im Prozess stritten die Parteien erst vor dem Amts- und dann vor dem Landgericht darum, ob eine GbR für ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen kann. Schließlich ist dies z.B. bei GmbHs und AGs nicht möglich.

Das Amtsgericht und das Landgericht München wiesen die Eigenbedarfsklage jeweils ab. Das LG München meinte, dass die GbR keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Da eine GbR oftmals aus vielen Gesellschaftern besteht, wäre die Anzahl der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden könnte, oftmals unüberschaubar groß. Der Mieter werde einem unzulässig hohen Risiko von Eigenbedarfskündigungen ausgesetzt.

Die gerichtliche Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des LG München auf und bejaht grundsätzlich ein Recht der GbR zur Geltendmachung von Eigenbedarf. Begründet wird diese Entscheidung mit einer „analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB“.

Die GbR sei ihrem Wesen nach z.B. mit Erbengemeinschaften vergleichbar. Solche Erbengemeinschaften können Eigenbedarf geltend machen. Es gäbe keine gesetzliche Grundlage, Gesellschafter einer GbR rechtlich schlechter zu stellen, als Mitglieder einer Erbengemeinschaft. Das Argument, der Mieter werde einem unzulässig hohen Risiko von Eigenbedarfskündigungen ausgesetzt, greife nicht. Schließlich sie nicht alleine der Mieter schutzwürdig. Vielmehr sei ein Interessenausgleich herzustellen zwischen den Interessen des Mieters und desjenigen, der Eigenbedarf geltend macht.

Praxistipp:

Der BGH bestätigt im Rahmen seiner Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, das Vermietungs-GbRs wie Erbengemeinschaften zu behandeln sind, nicht aber wie juristische Personen, wie z.B. GmbHs oder AGs. Besteht daher auf Seiten eines Gesellschafter Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, so kann dieser grundsätzlich auch geltend gemacht werden. Der Gesellschafter, bei dem Eigenbedarf besteht, muss allerdings stets beachten, dass Vermieterin ausschließlich die GbR ist. Es muss daher die GbR selbst die Kündigung aussprechen und führ den Gesellschafter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes Eigenbedarf geltend machen. Andernfalls wäre die Kündigung unwirksam.  

 

Bezug:

  • AG München, 28.01.2015 - 415 C 16849/14
  •  LG München I, 07.10.2015 - 14 S 2969/15
  • BGH, 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.


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