Veraltetes Gutachten bei Versteigerung  

Anwalt Joachim Vogt, Koblenz

Rechtsanwalt Joachim Vogt

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Beschwerdemöglichkeiten bei Versteigerung einer Immobilie aufgrund eines alten Gutachtens*

von Rechtsanwalt Joachim Vogt, Stand 02/2018

In Zwangsversteigerungsverfahren liegen zwischen Erstellung des Verkehrswertgutachtens und Zuschlagserteilung oft mehrere Jahre.

Der betroffene Eigentümer stellt sich zu Recht die Frage, ob er es in Anbetracht der Dynamik am Immobilienmarkt hinnehmen muss, dass sein Eigentum auf Grundlage relativ alter Zahlen versteigert worden ist.

Dies ist unter bestimmten Voraussetzungen nicht der Fall. Er kann gegebenenfalls mit Aussicht auf Erfolg Zuschlagsbeschwerde einlegen.

Grundsätzlich ist ein Zuschlag nicht mit der Begründung anfechtbar, dass der Verkehrswert unrichtig festgesetzt sei.

Anders ist dies, wenn Umstände vorliegen, die eine Neufestsetzung des Verkehrswertes erforderlich machen. Dies können tatsächliche Änderungen sein wie bauliche Maßnahmen oder Einwirkungen auf das Objekt. Beispiel: Das Dach wurde bei einem Sturm beschädigt. Eine Neufestsetzung ist aber auch bei erheblichem Zeitablauf geboten.

Die Möglichkeiten, vorgenannte Gründe in einer Zuschlagsbeschwerde geltend zu machen, sind jedoch eingeschränkt. Der Eigentümer kann nicht einwenden, was er bereits im gerichtlichen Verkehrswertfestsetzungsverfahren hätten einwenden können. Stammt das Gutachten zum Beispiel vom 12. Mai 2014 und ist die Verkehrswertfestsetzung rechtskräftig abgeschlossen erst am 12. Mai 2016 sind alle bis zum 12. Mai 2016 eingetretenen Veränderungen nicht geeignet, eine Zuschlagsbeschwerde zu begründen. Die Frage der Notwendigkeit einer Neufestsetzung wegen Zeitablaufs bemisst sich nicht vom Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens an, sondern vom Abschluss des Verkehrswertfestsetzungsverfahren. Als anpassungspflichtig wird in der Rechtsprechung bislang ein Zeitraum von ca. 4 - 4,5 Jahren angesehen. Nach dieser Regel wäre das Gutachten vom 12. Mai 2014 also noch bis zum 11. Mai 2010 eine ausreichende Grundlage für die Zuschlagserteilung.

Hinzukommen muss weiter, dass dem Versteigerungsgericht die Umstände bekannt sind, aus denen sich die Anpassungspflicht ergibt und das angefochtene Meistgebot unterhalb von 50% des vom Eigentümer für richtig erachteten Verkehrswertes liegt.

 

* Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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