Mängel beim Immobilienkauf aus Sicht eines Erwerbers

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So gut wie jedes Haus und jede Wohnung auf dem Gebrauchtmarkt hat Macken. Vom tropfenden Wasserhahn, über die brummende Therme bis zum Asbestdach. Das ist erst einmal nichts Ungewöhnliches. Als Käufer kann man sich überlegen, ob die Sache stört und kalkuliert die Sanierung dann gegebenenfalls mit das Angebot ein.  Ärgerlich wird es, wenn man als Käufer vor dem Kauf nichts von den Problemen gesagt hat. Vorliegend geht es um ein Paar rechtliche Grundbegriffe.

Was muss ich grundsätzlich wissen?

Wird eine gebrauchte Immobilie kauft, ist das aus rechtlicher Sicht nicht viel anderes als der Kauf eines Handys oder eines Kugelschreibers. Beides sind nämlich Kaufverträge. Der größte Unterschied ist, dass der Gesetzgeber für den Immobilienkauf vorgesehen hat, dass der Kaufvertrag nur wirksam sein soll, wenn er notariell beurkundet wurde. Für beide Verträge gelten aber dieselben Regeln zum Umgang mit Mängeln.

Was ist ein Mangel?

Ein Mangel ist zunächst einmal jede Abweichung von den vertraglichen Vereinbarungen. Das ist schon eine gute Nachricht für Käufer: Wenn dem Käufer etwas persönlich ganz besonders wichtig ist, wie etwa, dass die Heizungsanlage besonders effizient läuft, dann kann er den Verkäufer bitten, das so in den Vertrag aufzunehmen.

Ein Mangel kann aber auch dann vorliegen, wenn die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, vereinfacht gesagt, kommt es im Fall des Immobilienkaufs darauf an, ob das Objekt die Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die ein Käufer erwarten kann. Das heißt auch, dass man gebraucht gekaufte Immobilien nur mit Objekten ähnlichen Baujahrs, ähnlicher Lage und ähnlicher Ausstattung vergleichen kann.

Was ist nun das Besondere beim Immobilienkauf?

Dadurch, dass alle Immobilienkaufverträge unter Mitwirkung von Notaren, also Profis, erstellt werden, sind in quasi allen heutigen Verträgen die Mangelrechte wirksam ausgeschlossen. Dass ein solcher Ausschluss von Mängelrechten möglich ist, ist eine grundlegende gesetzgeberische Entscheidung, die man so nicht angreifen kann.  

Zugunsten des Käufers hat der Gesetzgeber die Regel des § 444 BGB geschaffen. Der Verkäufer soll sich auf seinen Ausschluss von Mängelrechten unter anderem dann nicht berufen können, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglistig handelt ein Verkäufer nur, wenn er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Dies nachzuweisen ist häufig die entscheidende Frage, an der der gesamte Fall hängt. Wenn der Käufer keine eindeutigen Dokumente aus der Zeit des Voreigentümers auftreiben kann, ist diese Beweisführung sehr sehr schwierig. Tatsächlich werden die Anforderungen von vielen Hauskäufern unterschätzt.

Ist diese Hürde einmal genommen, hören die Schwierigkeiten leider nicht auf. “Arglistig” im Sinne des § 444 BGB handelt der Verkäufer nur, wenn er entweder lügt, auf eine direkte Frage ins blaue hin antwortet, obwohl er die Antwort eigentlich nicht kennt oder er trotz einer Aufklärungspflicht einen Mangel nicht erwähnt. Der Verkäufer muss nämlich nicht über alle Probleme einer Immobilie ungefragt aufklären. Die Pflicht zur ungefragten Aufklärung erkennt die Rechtsprechung nur in sehr seltenen Fällen an.

Was kann man tun, um diesen ganzen Ärger möglichst zu vermeiden?

Es sollte gemeinsam mit dem Verkäufer eine Zustandsbeschreibung des Objekts angefertigt werden, in der man festhält, dass die besonders wichtigen Probleme nicht vorliegen. Schimmel, Asbest, feuchte Wände, diese Dinge sollten also mindestes abgefragt werden. Dieses Dokument sollte als Anlage in den Kaufvertrag einbezogen werden.

Sollte es doch so weit kommen und der Käufer entdeckt einen Mangel in seinem neuen Haus, spricht er uns gerne an. Wir geben eine ehrliche Einschätzung und beraten zuverlässig.

Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.