Mietleerstand 

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Anwalt Ralf Georg, Koblenz

Rechtsanwalt Ralf Georg

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Leerstehende Mietwohnung - Ruin für den Eigentümer?

von Rechtsanwalt Ralf Georg

Der Wohnungsmarkt, speziell in den neuen Bundesländern, ist zunehmend durch Leerstände von Mietwohnungen geprägt. Allein in den neuen Bundesländern liegt die Leerstandquote bei ca 18 % bei steigender Tendenz. Der Leerstand von Mietwohnungen wirft, insbesondere wenn diese finanziert sind, eine Reihe von Fragen auf. Der Eigentümer solcher Wohnungen wird auch die Möglichkeit in Erwägung ziehen, den in der Wohnanlage verbleibenden Mietern zu kündigen, um die durch zunehmenden und überwiegenden Leerstand, den er nicht zu verantworten hat, unrentierlich gewordenen Gebäude umzubauen oder gar – zugunsten eines rentablen Objektes - abzureißen

Es ist zunächst an die Möglichkeit einer sog. Verwertungskündigung zu denken. Die bisherige Rechtsprechung lässt zwar weitgehend eine Verwertungskündigung bei Leerstand nicht zu, weil der Abbruch allein noch keine verbesserte wirtschaftliche Verwertung darstelle. Diese Rechtsprechung, die auch in jüngeren Entscheidungen des Jahres 2002 zum Ausdruck kommt, korrespondiert allerdings nicht mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, die bereits im Februar des Jahres 1989 erging. Nach dieser Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes kann eine wirtschaftliche Verwertung auch dazu dienen, wirtschaftliche Verluste abzuwenden. Danach kann der Begriff der Verwertung nicht einengend in dem Sinne verstanden werden, dass Verluste nur mittels Renditeerzielung aus dem Grundstück ausgeglichen werden müssten. Ziel einer Verwertung im Sinne der Möglichkeit zur Verwertungskündigung kann vielmehr auch sein, die Wohnungsbewirtschaftung einzustellen. Damit wäre unter Beachtung dieser Rechtsauffassung eine Verwertungskündigung wirksam, wobei natürlich stets der Einzelfall, insbesondere Angemessenheit auch unter Berücksichtigung der Belange des Mieters, geprüft werden muss.

Daneben besteht die Kündigungsmöglichkeit dann, wenn das Objekt beispielsweise in einem Sanierungsgebiet liegt und im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme nach dem Baugesetzbuch die Mietverhältnisse aufgehoben werden. Für diesen Fall besteht ebenfalls ein Kündigungsrecht des Vermieters.

Außerdem besteht die Möglichkeit des Vermieters, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn das Mietobjekt baufällig ist. Im Rahmen einer Interessenabwägung wird allerdings auch zu berücksichtigen sein, inwieweit es der Vermieter unterlassen hat, ihm zumutbare notwendige Instandsetzungen vorzunehmen.

Im Beitrittsgebiet stellt sich ein weiteres Problem. Für Mietverhältnisse die vor dem 03.10.1990 begründet wurden, ist aufgrund der Regelung des Einigungsvertrages, das BGB unmittelbar nicht anwendbar. Gerade mit solchen Mietverhältnissen korrespondiert aber nicht selten das Problem, dass es sich um nicht erhaltungswürdigen Wohnraum handelt, der am ehesten von einem Leerstand betroffen ist.

Da aber grundsätzlich nach richtiger Rechtsauffassung bei Neuverträgen, die nach dem 03.10.1990 begründet wurden, eine Kündigung wegen „Leerstandes“ möglich ist, bedeutet dies gleichzeitig, dass für Altverträge eine Schlechterstellung gegeben wäre. Deshalb ist die Beschränkung des Kündigungsrechtes durch die bisherige Rechtsprechung der Instanzgerichte bedenklich und auch im Einzelfall verfassungswidrig, da die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes tangiert wird.

Problematisch kann im Fall leerstehender Wohnungen auch die Frage werden, ob noch eine Instandsetzung oder Instandhaltung bzw. eine Energieversorgung zu gewährleisten ist, was ja für den Vermieter erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen hätte.

Die den Vermieter treffende Pflicht, das Mietobjekt grundsätzlich in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten hat, entfällt jedenfalls dann, wenn das Gebäude ohnehin – berechtigt – leer gekündigt wird. Gleiches gilt, wenn die Instandsetzungsmaßnahmen in einem krassen Missverhältnis zu dem Nutzen der Maßnahme und der durch die Mieter gezahlten Miete stehen, nach der Rechtsprechung ist dies dann der Fall, wenn die aufzuwendenden Mittel innerhalb 10 Jahren die Rendite aus dem Mietobjekt überschreiten. Die Verpflichtung, für bestehende Mietverhältnisse Energie bereit zu stellen, bleibt jedoch auch im Fall anderweitig leerstehender Wohnung bestehen. Hier können zwar Wirtschaftlichkeitsüberlegung eine Rolle spielen, jedoch nur soweit, wie die Grundversorgung des Mieters nicht tangiert ist.

Die Betrachtung zeigt, dass der Eigentümer leerstehender Mietwohnungen nicht die Hände in den Schoß legen muss, um etwa seinem sicheren Ruin angesichts ausbleibender Zahlungen entgegenzusehen. Er kann, wenn auch in bestimmten Grenzen und auch unter Beachtung bestimmter Grundsätze, reagieren und vorausschauend entgegen wirken. Der Wohnungsleerstand führt nicht zwangsläufig in seinen Ruin.

* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der Rhein-Zeitung. Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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