Kündigungsfristen

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In der mietrechtlichen Praxis ist ein Streit über Kündigungsfristen entstanden, der zwar bei weitem nicht alle, aber dennoch eine Vielzahl von Mietverträgen über Wohnräume betrifft. Dem Streit liegt folgende Situation zugrunde:

Bis zum 31.08.2001 galten für die unbefristete Wohnraummiete gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Mietverhältnisses orientierten. Je nachdem, wie lang dieses Mietverhältnis bestanden hat, betrug die Kündigungsfrist gleichermaßen für Mieter und Vermieter 3, 6, 9, oder 12 Monate. Diese Regelung wurde mit Wirkung ab dem 01.09.2001 dahingehend geändert, dass es für den Vermieter bei gestaffelten Kündigungsfristen zwischen 3 und 9 Monaten verbleibt, der Mieter hingegen unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrages mit einer einheitlichen, kurzen Frist von drei Monaten kündigen kann. Ausweislich einer gesetzlichen Übergangsvorschrift gilt diese kurze Kündigungsfrist auch für solche Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, sofern nicht eine längere Kündigungsfrist zuvor "durch Vertrag vereinbart" wurde.

Soweit also ältere Mietverträge Kündigungsfristen enthalten, die zulässigerweise von der damaligen gesetzlichen Regelung abweichen, gelten diese Vereinbarungen ohne weiteres fort. Oftmals enthalten gerade Formularmietverträge aber eine wörtliche oder sinngemäße Wiederholung der gesetzlichen Regelungen über die Kündigungsfristen.

Streit ist nun darüber entbrannt, ob eine solche Erwähnung der damaligen gesetzlichen Regelung im Mietvertrag lediglich klarstellende Funktion ohne eigenen Regelungsgehalt haben sollte oder ob sie eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien ist, an die der Mieter nach der gesetzlichen Übergangsvorschrift auch nach dem 01.09.2001 gebunden ist. Die Beantwortung dieser Streitfrage ist von erheblicher praktischer Bedeutung, da der Mieter nach der ersten Meinung auch solche Mietverhältnisse mit nur 3-monatiger Frist kündigen kann, die schon seit Jahrzehnten bestehen. Nach der zweiten Auffassung hingegen bleibt es bei den alten gesetzlichen Kündigungsfristen von bis zu 12 Monaten, wenn diese gesetzliche Regelung vom Mietvertrag in Bezug genommen worden ist.

Es kann kaum überraschen, dass dieser Streit zwischen Mietern und Vermietern und deren Verbänden besteht. Doch ist auch die Rechtsprechung nicht einheitlich. So haben mehrere Berliner Amtsgerichte und das Amtsgericht Steinfurt die Wiederholung der früheren gesetzlichen Regelung im Mietvertrag als eine vertragliche Vereinbarung angesehen, die auch auf Kündigungen nach dem 01.09.2001 Anwendung findet. Ob der Vertragsklausel regelrechte Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter vorausgegangen seien, spiele keine Rolle. Auch eine vorformuliert in einem Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung sei eine vertragliche Vereinbarung, die über den 01.09.2001 hinaus Geltung beanspruche. (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 203 C 539/01 und 228 C 10/02, Amtsgericht Schöneberg, Az. 103 C 521/01, Amtsgericht Neukölln, Az. 16 C 613/01, Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Az. 13 C 576/01, Amtsgericht Tiergarten, Az. 5 C 122/02, Amtsgericht Steinfurt, Az. 4 C 613/01)

Wesentlich mieterfreundlicher hat dagegen das Amtsgericht Hamburg in einem vergleichbaren Fall entschieden (Az. 815 b C 23/01). Denn die Wiedergabe der ehemaligen gesetzlichen Fristen schließe jedenfalls dann die Anwendung der neuen, kürzeren Kündigungsfristen nicht aus, wenn sie in einen vor dem 01.09.2001 vereinbarten Formularmietvertrag nur aus Klarstellungsgründen aufgenommen worden sei. Hiervon aber könne ausgegangen werden, sofern keine konkreten Anhaltspunkte darauf hindeuten, dass die Parteien die betreffende Regelung bewusst in den Vertrag aufnehmen und es nicht lediglich bei der gesetzlichen Regelung belassen wollten. Wenn der Gesetzgeber die neuen Kündigungsfristen auf Altverträge nur dann angewendet wissen wolle, wenn dem keine abweichende vertragliche Vereinbarung entgegenstehe, so habe er hiermit nur ganz bewusst ausgehandelte, individuelle Vereinbarungen gemeint. Hierzu zähle aber nicht das schlichte Verwenden eines Formularmietvertrages. Allein so könne das gesetzgeberische Ziel verwirklicht werden, dem Mieter wegen ständig steigender Mobilitätsanforderungen eine erhöhte Flexibilität bei der Wohnraummiete zu verschaffen.

Erstmals hatte sich mit dem Landgericht Hamburg nun auch ein Gericht zweiter Instanz mit der wichtigen Rechtsfrage zu befassen (Az. 311 S 53/02). Die Berufungsrichter haben das zur Überprüfung vorgelegte Urteil des Amtsgerichts Hamburg bestätigt, so dass es vorläufig bei der uneinheitlichen Rechtsprechung verbleibt. Doch hat der Vermieter gegen das Berufungsurteil des Landgerichts Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt (Az. VIII ZR 240/02). Dessen klarstellende Entscheidung wird nun mit Spannung erwartet.

Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.