Mietsicherheit 

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Anwalt Peter Sprengart, Koblenz

Rechtsanwalt Peter Sprengart

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Mietkaution wird oft fehlerhaft vereinbart*

von Rechtsanwalt Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

In nahezu jedem Mietvertrag über Wohnraum wird vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten habe. Es besteht Bedarf, den Vermieter vor allem wegen rückständiger Zahlungen von Miete und Nebenkosten sowie wegen Beschädigung der Mietwohnung abzusichern. Eine solche Mietkaution wird als üblich und wohl deshalb oft auch als weniger wichtige Nebenklausel empfunden. Doch lohnt es sich für beide Parteien eines Mietvertrages, der Kautionsabrede Beachtung zu schenken.

Das Recht des Vermieters, vom Mieter eine Kaution zu verlangen, folgt nicht bereits aus dem Gesetz. Eine Mietkaution muss vielmehr vertraglich vereinbart werden. Doch bestehen einige gesetzliche Regelungen, deren Missachtung zur Unwirksamkeit solcher Kautionsabreden führen kann.

So darf die Höhe der Kaution bei der Wohnraummiete das Dreifache der reinen monatlichen Miete (ohne Nebenkosten) nicht übersteigen. Wird als Kaution eine Geldsumme überlassen, so ist diese zu Gunsten des Mieters zu verzinsen. Die Zinsen erhöhen die Kaution.

Der Mieter ist befugt, eine als Kaution bereitzustellende Geldsumme in drei gleichen monatlichen Raten an den Vermieter zu zahlen. Die erste Rate ist bei Einzug, die beiden anderen Raten jeweils einen Monat später fällig. Wird im Vertrag die sofortige Zahlung der Kaution ohne Hinweis auf die Befugnis des Mieters zur Ratenzahlung vereinbart war, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung. Dies hat dann zur Folge, dass der Mieter überhaupt keine Kaution schuldet, also auch eine eventuell bereits geleistete Kaution unmittelbar zurückverlangen kann.

Dieselbe drastische Folge droht, wenn der Mietvertrag vorsieht, die Leistung der Kaution werde bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages fällig. Denn der Mieter schuldet die Kaution erst mit dem Einzug. Eine hiervon zu seinem Nachteil abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Noch strenger sind die Anforderungen an die Kautionsregelung bei Mietverträgen über preisgebundenen Wohnraum. In diesen Fällen muss bereits die Kautionsabrede klarstellen, dass die Kaution dem Vermieter nur für Schäden an der Mietsache und wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Sicherheit bietet. Anders als im freien Wohnungsmarkt darf der Vermieter in diesen Fällen die Kaution nicht zum Ausgleich offener Nebenkostenforderungen und insbesondere auch nicht zum Ausgleich rückständiger Miete verwenden. Denn diese Risiken sind in die Berechnung der sogenannten Kostenmiete, die in diesen Fällen erhoben wird, bereits eingegangen. Der Vermieter darf sie nicht nochmals gesondert absichern. Fehlt eine Beschränkung des Sicherungszwecks auf Schäden an der Mietsache und ausstehende Schönheitsreparaturen, so läuft der Vermieter auch hier Gefahr, wegen insgesamt unwirksamer Kautionsabrede vom Mieter gar keine Kaution verlangen zu können.

Hieraus folgt:

Nicht nur der Mieter sollte sich eine Kautionsabrede genau durchlesen, um sich gegen eventuelle unbillige Benachteiligungen zur Wehr setzen zu können. Sondern auch der Vermieter muss prüfen, ob die Kautionsabrede den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen entspricht, wenn er nicht Gefahr laufen will, wegen Verstoßes gegen diese Regelungen gar keinen Kautionsanspruch zu haben. Auf die sorgfältige Formulierung einer Kautionsabrede ist also von beiden Seiten Wert zu legen.

* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der Rhei Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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