Immobilienkauf 

Aufgepasst beim Immobilienkauf*

von Rechtsanwalt Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tagtäglich werden Kaufverträge geschlossen, ohne dass dies besonders dokumentiert wird. Zum Kauf von Brötchen zum Frühstück, eines Kugelschreibers zum Beschreiben einer Ansichtskarte oder einer Illustrierten am Kiosk bedarf es keiner schriftlichen Urkunde. Anders ist es aber beim Kauf von Immobilien. Nicht ohne Grund hat der Gesetzgeber vorgeschrieben, dass der Kauf eines Hauses bzw. eines Grundstücks nur dann wirksam ist, wenn der Vertrag notariell beurkundet wird. so können die Parteien im Beurkundungsgespräch bezüglich aller rechtlichen Fragen den Notar befragen, der Notar kann auch den Parteien Lösungsmöglichkeiten aufzeigen, die den beiderseitigen Interessen gleichermaßen entsprechen. Wenn damit die rechtlichen Probleme abgedeckt sind, und der Interessent sich auch durch ausgiebige Besichtigung des Hauses, ein Bild von dessen Zustand machen konnte, dürfte eigentlich in keiner Hinsicht noch Unklarheit herrschen.

Dass es im wirklichen Leben doch nicht so einfach und überschaubar ist, und dass sich auch bei sorgfältiger Erkundigung zuvor nicht erkennbare Probleme ergeben können, zeigt der nachfolgende Fall:

Der Käufer interessierte sich für ein Haus. Er stieß auf ein Angebot, das ihm zusagte: 3-Familienhaus, Baujahr 1982, zwei Wohnungen vermietet, eine Wohnung leer stehend. Das Umfeld gefiel ihm, der Zustand des Hauses war angemessen, man einigte sich über den Preis und traf sich, nachdem auch die Finanzierung geklärt war, beim Notar. Dieser hatte pflichtgemäß das Grundbuch eingesehen, wies auf eine Grundschuld zugunsten des Landes Rheinland-Pfalz hin. Darauf angesprochen, versicherte der Verkäufer ,dass diese nicht mehr valutierte. Der Notar hielt auch diese Erklärung des Verkäufers in der notariellen Urkunde fest. Die Parteien vereinbarten, dass das Grundstück "lastenfrei" übertragen wurde.

Einige Wochen später, der Käufer hatte bereits Fliesen und Sanitärobjekte aus dem alten Bad entfernt, wurde er durch ein Behördenschreiben, darauf hingewiesen, dass die Wohnungen nicht beliebig nutzbar seien. Das gesamte Haus sei nämlich "öffentlich gefördert". Die öffentliche Förderung führe dazu, dass eine Vermietung lediglich unter Beachtung der Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und der Neubaumietenverordnung möglich sei, d.h., dass als Mieter nur solche Personen in Betracht kamen, die auch über einen Wohnungsberechtigungsschein verfügten.

Was folgte, war Bestürzung und Ratlosigkeit bei Käufer und Verkäufer. Diese Konsequenz, die mit der eingetragenen Grundschuld zugunsten des Landes Rheinland-Pfalz zu tun hatte, hatte keiner der Beteiligten in Betracht gezogen.

Die Rechtslage stellt sich dar wie folgt:

Das Haus war mit öffentlichen Mitteln errichtet worden (deswegen dann auch zur Sicherung die Grundschuld). Im Gegenzug hatte sich der Bauherr verpflichtet, die Regeln des Wohnungsbindungsgesetzes zu beachten. Dies bedeutet konkret, dass die Miete als „Kostenmiete“ nach eng definierten Regeln zu ermitteln ist und als Nutzer nur der Personenkreis in Betracht kommt, der über einen Wohnberechtigungsschein verfügt.

Der Käufer, der über ein geordnetes mittleres Einkommen verfügte, gehörte nicht zu diesem Personenkreis. Sein Plan, selbst eine Wohnung zu nutzen, widersprach also den auf dem Haus aufgrund der öffentlichen Förderung lastenden Vorschriften.

Das Argument, er habe gutgläubig lastenfrei erworben, insbesondere sei das Grundbuch ohne Belastung, hilft dem Käufer nicht weiter. Die Eigenschaft "öffentlich gefördert" kann aus Rechtsgründen nicht durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb erlöschen. Die Rechtsprechung argumentiert dahingehend, die Wohnungsbindung sei grundbuchtechnisch nicht eintragungsfähig. Infolge dessen müsse insoweit auch ein gutgläubiger Erwerb scheitern.

Das Fazit:

Der Käufer sollte alle Informationsquellen ausnutzen, bevor er sich im Kaufvertrag bindet. Insbesondere ein Grundpfandrecht zugunsten des Landes Rheinland-Pfalz sollte Veranlassung sein, bei der zuständigen Behörde, der Landestreuhandstelle, die bei der Landesbank angesiedelt ist, Nachforschungen anzustellen.

* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der Rhein-Zeitung. Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.