Immobilienkauf
Ein Beitrag von
Rechtsanwalt Peter Sprengart
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Aufgepasst beim Immobilienkauf*
von Rechtsanwalt
Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Tagtäglich werden Kaufverträge geschlossen, ohne dass
dies besonders dokumentiert wird. Zum Kauf von Brötchen zum
Frühstück, eines Kugelschreibers zum Beschreiben einer
Ansichtskarte oder einer Illustrierten am Kiosk bedarf es
keiner schriftlichen Urkunde. Anders ist es aber beim Kauf
von Immobilien. Nicht ohne Grund hat der Gesetzgeber
vorgeschrieben, dass der Kauf eines Hauses bzw. eines
Grundstücks nur dann wirksam ist, wenn der Vertrag notariell
beurkundet wird. so können die Parteien im
Beurkundungsgespräch bezüglich aller rechtlichen Fragen den
Notar befragen, der Notar kann auch den Parteien
Lösungsmöglichkeiten aufzeigen, die den beiderseitigen
Interessen gleichermaßen entsprechen. Wenn damit die
rechtlichen Probleme abgedeckt sind, und der Interessent
sich auch durch ausgiebige Besichtigung des Hauses, ein Bild
von dessen Zustand machen konnte, dürfte eigentlich in
keiner Hinsicht noch Unklarheit herrschen.
Dass es im wirklichen Leben doch nicht so einfach und
überschaubar ist, und dass sich auch bei sorgfältiger
Erkundigung zuvor nicht erkennbare Probleme ergeben können,
zeigt der nachfolgende Fall:
Der Käufer interessierte sich für ein Haus. Er stieß auf
ein Angebot, das ihm zusagte: 3-Familienhaus, Baujahr 1982,
zwei Wohnungen vermietet, eine Wohnung leer stehend. Das
Umfeld gefiel ihm, der Zustand des Hauses war angemessen,
man einigte sich über den Preis und traf sich, nachdem auch
die Finanzierung geklärt war, beim Notar. Dieser hatte
pflichtgemäß das Grundbuch eingesehen, wies auf eine
Grundschuld zugunsten des Landes Rheinland-Pfalz hin. Darauf
angesprochen, versicherte der Verkäufer ,dass diese nicht
mehr valutierte. Der Notar hielt auch diese Erklärung des
Verkäufers in der notariellen Urkunde fest. Die Parteien
vereinbarten, dass das Grundstück "lastenfrei" übertragen
wurde.
Einige Wochen später, der Käufer hatte bereits Fliesen
und Sanitärobjekte aus dem alten Bad entfernt, wurde er
durch ein Behördenschreiben, darauf hingewiesen, dass die
Wohnungen nicht beliebig nutzbar seien. Das gesamte Haus sei
nämlich "öffentlich gefördert". Die öffentliche Förderung
führe dazu, dass eine Vermietung lediglich unter Beachtung
der Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und der
Neubaumietenverordnung möglich sei, d.h., dass als Mieter
nur solche Personen in Betracht kamen, die auch über einen
Wohnungsberechtigungsschein verfügten.
Was folgte, war Bestürzung und Ratlosigkeit bei Käufer
und Verkäufer. Diese Konsequenz, die mit der eingetragenen
Grundschuld zugunsten des Landes Rheinland-Pfalz zu tun
hatte, hatte keiner der Beteiligten in Betracht gezogen.
Die Rechtslage stellt sich dar wie folgt:
Das Haus war mit öffentlichen Mitteln errichtet worden
(deswegen dann auch zur Sicherung die Grundschuld). Im
Gegenzug hatte sich der Bauherr verpflichtet, die Regeln des
Wohnungsbindungsgesetzes zu beachten. Dies bedeutet konkret,
dass die Miete als „Kostenmiete“ nach eng definierten Regeln
zu ermitteln ist und als Nutzer nur der Personenkreis in
Betracht kommt, der über einen Wohnberechtigungsschein
verfügt.
Der Käufer, der über ein geordnetes mittleres Einkommen
verfügte, gehörte nicht zu diesem Personenkreis. Sein Plan,
selbst eine Wohnung zu nutzen, widersprach also den auf dem
Haus aufgrund der öffentlichen Förderung lastenden
Vorschriften.
Das Argument, er habe gutgläubig lastenfrei erworben,
insbesondere sei das Grundbuch ohne Belastung, hilft dem
Käufer nicht weiter. Die Eigenschaft "öffentlich gefördert"
kann aus Rechtsgründen nicht durch gutgläubigen lastenfreien
Erwerb erlöschen. Die Rechtsprechung argumentiert
dahingehend, die Wohnungsbindung sei grundbuchtechnisch
nicht eintragungsfähig. Infolge dessen müsse insoweit auch
ein gutgläubiger Erwerb scheitern.
Das Fazit:
Der Käufer sollte alle Informationsquellen ausnutzen,
bevor er sich im Kaufvertrag bindet. Insbesondere ein
Grundpfandrecht zugunsten des Landes Rheinland-Pfalz sollte
Veranlassung sein, bei der zuständigen Behörde, der
Landestreuhandstelle, die bei der Landesbank angesiedelt
ist, Nachforschungen anzustellen.
* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der
Rhein-Zeitung. Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie
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