Feuchtigkeitsschäden 

Ein Beitrag von

Anwalt Peter Sprengart, Koblenz

Rechtsanwalt Peter Sprengart

Rufen Sie mich an: 0261 - 404 99 42
E-Mail:


Kontaktieren Sie uns für aktuelle Informationen zu diesem älteren Beitrag. Die Rechtslage kann sich inzwischen geändert haben.

"Die Wohnung ist gut um Pilze darin zu züchten!"*

- Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung -

von Rechtsanwalt Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Feuchtigkeit in der Mietwohnung kann häufig zu Differenzen zwischen Vermieter und Mieter führen. Die Ursache der Feuchtigkeit wird jeweils beim anderen gesucht. Der Mieter jedenfalls der die Feuchtigkeit in der Mietwohnung feststellt, kürzt die Mietzahlung und macht Minderung geltend; der Vermieter, der die Minderung nicht tatenlos hinnehmen will, klagt seinen Anspruch vor Gericht ein. Bei der Überlegung, ob der Mieter zu Recht mindert oder der Vermieter die zurückgehaltenen Mietbeträge doch verlangen kann, ist von folgendem Grundsatz auszugehen:

Feststeht, dass der Vermieter dem Mieter die Wohnung in mangelfreiem, gebrauchsfähigem Zustand zu überlassen hat und sie während der Mietzeit auch so zu erhalten hat. Tritt also in der Wohnung Feuchtigkeit auf, ist der Vermieter zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes verpflichtet und zuständig, es sei denn, dass der Mieter den Mangel und dessen Auftreten verschuldet hat.

Häufig erhebt bei Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung der Vermieter den Vorwurf, der Mieter sei allein für den Mangel verantwortlich, er heize und lüfte nicht richtig und deshalb komme es zu den feuchtigkeitsbedingten Schäden. Regelmäßig verteidigt sich der Mieter mit dem Hinweis, dass er normal heize und lüfte und dass dem gemäß die Feuchtigkeit auf einen Baumangel, wie etwa undichtes Mauerwerk oder unzureichende Wärmeisolierung, zurückzuführen sei.

Oftmals kommt es zwischen Vermieter und Mieter zum Streit über angebliche oder tatsächliche Mängel der gemieteten Wohnung. Der Mieter kürzt dann die Mietzahlung und der Vermieter muss seinen Anspruch möglicherweise vor Gericht einklagen, wenn er die Minderung nicht tatenlos hinnehmen will.

Die Frage der Ursächlichkeit kann meist nur durch einen Sachverständigen geklärt werden. Was aber, wenn auch dieser nicht eindeutig feststellen kann, worauf der Mangel zurückzuführen ist? Wer den Prozess gewinnt, hängt dann entscheidend von der Beweislast ab.

Das Landgericht Braunschweig hat in einem jüngst veröffentlichten Urteil (Urteil vom 16.04.2002, Az.: 6 S 771/01) nochmals klargestellt, dass zunächst der Vermieter dafür Beweis erbringen muss, dass der Feuchtigkeitsschaden nicht auf Baumängel zurückzuführen ist. Gelingt ihm dieser Beweis nicht, so wird der Vermieter bei ansonsten unklarer Ursächlichkeit den Prozess wegen der Mietminderung verlieren. Kann er aber nachweisen, dass für den Schaden keine Baumängel verantwortlich sind, so ist es anschließend am Mieter zu beweisen, dass auch er den Mangel nicht zu verantworten hat. Er kann geeignete Zeugen benennen, die bestätigen können, dass der Mieter regelmäßig und angemessen heizt und lüftet, oder durch Sachverständigengutachten nachweisen, dass der Schaden jedenfalls nicht auf fehlerhaftes Lüften zurückzuführen ist. Steht danach fest, dass dem Mieter kein Vorwurf zu machen ist, so ist seine Mietminderung dem Grunde nach gerechtfertigt. Misslingt dem Mieter aber der Entlastungsbeweis, so verliert er den Prozess und muss die vorher gekürzte Miete nachzahlen.

Damit bestätigt das Landgericht Braunschweig nochmals die ständige Rechtsprechung: An sich ist der Vermieter für jeden Schaden verantwortlich, von dem er nicht beweisen kann, dass ihn der Mieter verursacht hat. Weist der Vermieter bei Feuchtigkeitsschäden aber nach, dass jedenfalls kein Baumangel vorliegt, so kehrt sich die Beweislast um und der Mieter muss nun seinerseits nachweisen, dass er ordnungsgemäß heizt und lüftet.

Zu Lasten des Vermieters erkennen die Gerichte aber an, dass ausnahmsweise selbst bei objektiv falschem Lüftungsverhalten des Mieters der Vermieter für den daraus resultierenden Feuchtigkeitsschaden verantwortlich sein kann. Dies gelte nämlich dann, wenn der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, den Mieter auf Besonderheiten hinzuweisen, die ein vom Üblichen abweichendes Lüftungsverhalten oder eine Änderung im Lüftungsverhalten erforderlich machen. Zwar habe sich der Mieter etwa bei einem Altbau darauf einzustellen, dass das Mietobjekt möglicherweise nicht dem heutigen technischen Standard entspreche, wobei ihm selbst für diesen Fall keine allzu aufwendigen Lüftungsmaßnahmen zuzumuten seien (z.B. LG Lüneburg, Az.: 6 S 70/00). Doch müsse der Vermieter den Mieter insbesondere dann auf die Notwendigkeit eines geänderten Lüftungsverhaltens hinweisen, wenn er in die gemieteten Räume nachträglich Isolierglasfenster einbaut (z.B. LG Gießen, Az.: 1 S 63/00, LG Berlin, Az.: 64 S 320/99). Folge eines solchen nachträglichen Einbaus ist nämlich oftmals, dass nunmehr die Außenwände - und nicht mehr wie zuvor die Fenster - die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen und es deshalb verstärkt zu Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung an den Wänden kommen kann, wenn nicht häufiger als zuvor gelüftet wird.

* Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
  zum Seitenanfang  -  vorherige Seite  -  Startseite  -  Impressum  -  Datenschutz  -  Kontakt  -  Feedback zu unserer Arbeit