Eine Vielzahl von erstinstanzlichen Gerichten vertritt die Auffassung, dass es sich bei den pandemiebedingten Beschränkungen im Handel, Dienstleitungsgewerbe, Veranstaltungs-, Kultur- und Freizeitbrache betreffend das gewerbliche Mietverhältnis weder um einen Mietmangel handelt noch eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB möglich ist. Diese Rechtsfrage wird von anderen erstinstanzlichen Gerichten jedoch abweichend beurteilt. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat sich mit Urteil vom 24.02.2021, Az. 7 U 109/20 der erstgenannten Auffassung angeschlossen und im Übrigen die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Aufgrund dieser Entwicklung sah sich der Gesetzgeber veranlasst, die „in der Praxis bestehende Unsicherheit“ zu beseitigen. Hierzu wurde eine gesetzliche Regelung geschaffen, die klarstellt, dass die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB in den vorgenannten Fällen grundsätzlich Anwendung findet. Mit dieser Neuregelung soll an die „Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien“ appelliert werden.

2. Gesetzliche Neuregelung

Am 30.12.2020 wurde im Bundesgesetzblatt das „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ verkündet, in dessen Artikel 10 folgende Neuregelung enthalten ist:

Art. 240 EGBGB

§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

3. Auswirkungen

a) Zunächst wird in der Gesetzesbegründung nur am Rande erwähnt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen -abhängig von den Umständen des Einzelfalls und den konkreten vertraglichen Vereinbarungen- auch einen Mietmangel darstellen können. Es handelt sich hierbei um nichts anderes als die Wiedergabe der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den mietrechtlichen Auswirkungen bei objektbezogenen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen der Mietsache, weshalb zweifelhaft ist, dass die Instanzrechtsprechung die Rechtsfrage anders als bisher entscheiden wird. Letztendlich wird hierüber der Bundesgerichtshof das letzte Wort haben.

b) Die Neuregelung führt dazu, dass die Vertragsparteien die pandemiebedingten Beschränkungen im Rahmen eines Mietzinsanpassungsverlangens nach § 313 BGB diskutieren werden. Eine Vertragsanpassung kann nur dann verlangt werden, wenn sämtliche -nachfolgend genannten- Voraussetzungen vorliegen:

(1) schwerwiegende Änderung der Vertragsgrundlage nach Abschluss des Mietvertrages (sog. Äquivalenzstörung);

(2) die Parteien hätten den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten (sog. hypothetisches Element); und

(3) das Festhalten des Mieters am unveränderten Mietvertrag ist im konkreten Einzelfall nicht zumutbar (sog. normatives Element).

Zu (1): Durch die gesetzliche Neuregelung wird eine sog. Äquivalenzstörung gesetzlich vermutet. Dem Vermieter ist zwar der Gegenbeweis möglich, was aber im Regelfall kaum erfolgversprechend sein wird.

Bei Mietverhältnissen, die nach dem ersten Lockdown abgeschlossen worden sind, dürfte die gesetzliche Vermutung nicht greifen, da die schwerwiegende Änderung der Vertragsgrundlage nicht nach, sondern bei Vertragsschluss schon bestanden hat.

Zu (2): Der Mieter könnte mit guten Argumenten plausibel darlegen, dass die Mietvertragsparteien in Kenntnis der pandemiebedingten Beschränkungen den Mietvertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten. Der Vermieter müsste dem Mieter entgegenhalten, dass er sich auf eine abweichende Vertragsgestaltung -auch nicht mit einem anderen Mieter- eingelassen hätte. Ob bei objektiver Betrachtung dem Vermieter solch ein Einwand gelingt, ist im Hinblick auf das Ausmaß und Dauer der Pandemie fraglich.

Zu (3): Der eigentliche Schwerpunkt der Prüfung dürfte eher darin liegen, dass die Belange des Vermieters und des Mieters miteinander abzuwägen sind, um dann im Einzelfall zu entscheiden, ob dem Mieter noch zugemutet werden kann, die vollständige Miete zu entrichten, obwohl der Mieter zeitweise das Mietobjekt entweder beschränkt oder überhaupt nicht bestimmungsgemäß nutzen darf.

Im Rahmen der Zumutbarkeit verweist die Gesetzesbegründung auf die Umstände des Einzelfalls. Hierbei sind insbesondere öffentliche oder sonstige Zuschüsse, ersparte Aufwendungen infolge Anmeldung von Kurzarbeit oder Wegfall von Wareneinkäufen zu berücksichtigen. Eine Überkompensation des Mieters soll nicht erfolgen.

4. Handlungsempfehlungen

Der Mieter, der ein Anpassungsverlangen an den Vermieter heranträgt, muss zunächst die aus seiner Sicht entstehende Unzumutbarkeit konkret darlegen. Hierbei ist nicht nur zu prüfen, ob beim Mieter ein Umsatzausfall entsteht, sondern auch, ob der Mieter etwaige Aufwendungen erspart, öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhält, usw. Entscheidend sind stets die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Vermieter und Mieters, die eine gütliche Einigung über die zeitweise Mietreduzierung erzielen, sollten diese Einigung in jedem Fall als Nachtrag zum Mietvertrag schriftlich fixieren, um einem möglichen Schriftformverstoß gemäß § 550 BGB vorzubeugen.

Wenn keine Einigung erzielt wird, obliegt es primär dem Mieter, die Vertragsanpassung gerichtlich geltend zu machen, da die Mietverträge regelmäßig vorsehen, dass in ähnlichen Situationen die Miete zunächst ungekürzt zu zahlen ist und der Mieter auf die Geltendmachung eines etwaigen Rückforderungsanspruches verwiesen wird.

Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

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