Vollstreckung in Grundstücke  

Anwalt Joachim Vogt, Koblenz

Rechtsanwalt Joachim Vogt

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Vollstreckung in Grundstücke
- konkretisierende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 12.10.2017 Aktenzeichen V ZB 131/16*

von Rechtsanwalt Joachim Vogt, Stand 02/2018

Der Schuldner hat ein Grundstück. Der Gläubiger hat auf Grundlage eines Vollstreckungstitels eine Zwangssicherungshypothek hierauf eingetragen lassen. Dies hilft ihm häufig zunächst wenig oder nur langfristig weiter, da im Grundbuch meist vorrangig eine Bank gesichert ist. Denn bleibt die Banksicherheit bestehen, ist das Objekt durch Versteigerung praktisch nicht zu veräußern, da der mindestens zu bietende Betrag hierdurch in unrealistische Höhen getrieben wird. Ein Versteigerungsantrag wird den Schuldner daher zunächst kalt lassen und dem Gläubiger nur weitere Kosten bescheren.

Ist die Banksicherheit aber schon jahrzehntealt, stellt sich zu Recht die Frage: Ist der Hauskredit nicht schon längst bezahlt oder zumindest erheblich reduziert? Warum lastet das Grundpfandrecht dann noch auf dem Grundstück und versperrt dem Gläubiger den Zugriff? Gut beraten pfändet er also vorsorglich den Anspruch des Schuldners gegen seine Bank, ihm die Sicherheit zurückzugeben und kann sodann dessen angeblichen Anspruch gegen die Bank auf Sicherheitenrückgabe geltend machen. (Pfändung des Rückgewähranspruchs)

Lag der Gläubiger mit seiner Vermutung richtig, will er jetzt in die leere Rangposition aufrücken und damit seine Chancen zur Versteigerung des Objekts verbessern. Bekommt er von der Bank hierzu eine Löschungsbewilligung, bringt ihn die Gesetzessystematik in eine sonderliche Situation: Er braucht auch noch die Zustimmung des Schuldners (Das gilt nach § 1183 BGB auch dann, wenn im Sicherungsvertrag vereinbart ist, dass nicht auf die Grundschuld getilgt wird), um dieses Recht aus dem Grundbuch löschen zu lassen und seine eigene Zwangssicherungshypothek im Rang nachrücken zu lassen.

Bisher half dem Gläubiger eine oberlandesgerichtliche Rechtsprechung, wonach der Gläubiger die Befugnis zur Erteilung der Eigentümerzustimmung pfänden und anschließend selbst ausüben kann.

Hier beginnt der Kern der in diesem Beitrag wiedergegebenen Entscheidung.

Zur Frage ob die Befugnis zur Eigentümerzustimmung überhaupt pfändbar ist, hat sich der Bundesgerichtshof nicht abschließend geäußert.

Er stellt jedoch 2 Fragen klar:

  1. Die Befugnis nach § 1183 kann nicht isoliert gepfändet werden. Sie ist akzessorisch zum Rückgewähranspruch und kann daher nur von dem ausgeübt werden, dem auch dieser Anspruch zusteht.
  2. Dass dies der Fall ist, kann in der notwendigen grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO jedenfalls nicht alleine durch Vorlage eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses nachgewiesen werden. Er muss künftig zusätzlich gerichtlich feststellen (oder eine entsprechende Urkunde besorgen) lassen, dass der Rückgewähranspruch ihm zusteht und nur in Form der Löschungsbewilligung erfüllt werden konnte oder ein etwaiges Wahlrecht auf Löschung ausgeübt wurde.

Natürlich sollte der Gläubiger ein bestehendes Wahlrecht keinesfalls auf Löschung ausüben. Hatte dies jedoch bereits der Schuldner selbst getan, ist das Wahlrecht auf Löschung beschränkt oder wurde die Wahl aus Unwissenheit falsch ausgeübt, muss der vorstehend dargelegte, mühsame Weg gegangen werden.

Die Vollstreckung in das Grundeigentum wird somit komplizierter. Die Verfahrensabläufe verlängern und erschweren sich.

Anwaltliche Beratung hierzu ist dringend zu empfehlen. Insbesondere sind Fehler bei der Wahlrechtsausübung verheerend.

Der vom BGH vorgegebene Weg ist zeitaufwändig und vorschussintensiv. Wenn Erfolgsaussichten bestehen, wäre eine Entscheidung nach dem Motto „Das verursacht nur Kosten“ jedoch falsch, da die Wahrscheinlichkeit zum erfolgreichen Einzug der Forderung entscheidend verbessert werden können und die vorgelegten Kosten meiner Bewertung nach vom Schuldner zu erstatten sind.

 

* Die Ausführungen stellen eine erste Information dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell war. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.

 
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