Die Kaution dient im Mietrecht in erster Linie dazu, mögliche Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter abzusichern. Hierbei ist zu beachten, dass ein gesetzlicher Anspruch auf Stellung einer Kaution nicht besteht, sondern eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich ist. Die Parteien können dabei die Höhe und die gesicherten Ansprüche frei festlegen – allerdings unter Beachtung der gesetzlichen Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten. Eine Überschreitung dieses Betrages ist im Regelfall unzulässig und kann vom Mieter sofort zurückgefordert werden. Lediglich in Ausnahmefällen, etwa zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, kann eine höhere Sicherheit verlangt werden.
Hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten bestehen mehrere Möglichkeiten: Die Kaution kann bar geleistet werden, wobei der Vermieter verpflichtet ist, diese getrennt von seinem Vermögen anzulegen, um das Insolvenzrisiko zu minimieren. Der Mieter hat dabei das Recht, die Kaution in drei monatlichen Raten zu entrichten. Alternativ kommen auch Bankbürgschaften, Kautionsversicherungen oder verpfändete Sparbücher in Betracht. Jede Variante weist spezifische Vor- und Nachteile auf, die im Einzelfall abzuwägen sind – etwa in Bezug auf Gebühren, Zugriffsmöglichkeiten oder Sicherheitsaspekte.
Während des Mietverhältnisses ist die Kaution nicht statisch: Sollte der Vermieter berechtigte Forderungen hieraus bedienen, kann er vom Mieter die Auffüllung der Sicherheit verlangen. Unterbleibt die Zahlung der Kaution vollständig oder teilweise, kann dies sogar einen Kündigungsgrund darstellen, bis hin zur fristlosen Kündigung. Diese rechtliche Bedeutung macht eine ordnungsgemäße Vereinbarung und Handhabung der Kaution besonders wichtig.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution einschließlich Zinsen zurückzuzahlen, sobald er den Umfang seiner Ansprüche zuverlässig abschätzen kann. Eine gesetzliche Frist existiert nicht, doch hat sich in der Praxis eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von etwa drei bis sechs Monaten etabliert. Dabei ist eine teilweise Auszahlung zwingend, sofern lediglich die Betriebskostenabrechnung aussteht und keine weiteren Ansprüche geltend gemacht werden. Ansprüche auf Schadensersatz oder wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren in der Regel sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache, was den zeitlichen Rahmen der Zurückbehaltung bestimmt.
Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass bei mehreren Mietern die Kaution grundsätzlich nur an alle gemeinschaftlich zurückgezahlt werden darf. Ohne ausdrückliche Zustimmung aller Mietparteien kann der Vermieter keine Teilzahlung an einzelne Mieter vornehmen. Dies ist in der Praxis oft ein Streitpunkt und sollte bereits bei Vertragsabschluss bedacht werden. Eine rechtlich saubere Gestaltung des Mietvertrags sowie eine transparente Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter können hier spätere Konflikte vermeiden.
Die Ausführungen stellen erste Informationen dar, die zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung aktuell waren. Die Rechtslage kann sich seitdem geändert haben. Zudem können die Ausführungen eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.