Maklerprovision 

Wohnungsmaklerprovision ohne Auftrag vom Vermieter?*

von Rechtsanwalt Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Mieter befindet sich in einem Mietvertrag, der auf Grund einer wirksamen Befristung nicht kündbar ist. Er möchte aus dem Mietverhältnis entlassen werden, verhandelt mit dem Vermieter und erzielt Einvernehmen, dass bei Stellung eines genehmen Nachmieters eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen werden kann. Der Mieter beauftragt einen Makler, der einen Mieter suchen soll, vereinbart gleichzeitig, dass der Maklerlohn vom zu suchenden Nachmieter gezahlt werden soll.

Der Makler wird aktiv, findet einen ernsthaften Interessenten, schließt mit diesem einem Maklervertrag und kann schließlich den gewünschten Mietvertrag vermitteln. Der Nachmieter bezieht die Wohnung des Mieters, erhält die Rechnung des Maklers und weigert sich nunmehr, diese auszugleichen. Er argumentiert, er habe zwar einen Maklervertrag abgeschlossen, der ihn grundsätzlich zur Zahlung der vereinbarten Courtage verpflichte, dieser Vertrag verstoße aber gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB). § 6 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz regle nämlich, dass es dem Makler verboten sei, Wohnungen gewerblich zu vermitteln, wenn er hierzu nicht den Auftrag vom Vermieter hat.

Die Parteien führten einen Rechtsstreit, den am 25.07.2002 der Bundesgerichtshof in letzter Instanz zu entscheiden hatte (Aktenzeichen III ZR 113/02, WM 2002, 558).

Das Gericht führt aus, es liege zwar ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes vor, dieser führe aber nicht zur Nichtigkeit des mit dem Mietinteressenten geschlossenen Maklervertrags. Die Norm beinhalte nämlich kein allgemeines gesetzliches Verbot; sie beinhaltete zwar das an den Wohnungsvermittler gerichtete Verbot, Wohnungen ohne Auftrag eines Berechtigten anzubieten, der Verstoß hiergegen führe lediglich zu einer Ordnungswidrigkeit, nicht zur Nichtigkeitsfolge gemäß § 134 BGB. Dies wird weiter begründet damit, dass die Vorschrift das Ziel verfolge, Wohnungssuchenden unnütze Aufwendungen in Zeit und Geld für Wohnungsbesichtigungen zu ersparen, wenn mangels eines Auftrages des Berechtigten ein Mietvertragsabschluss eher unwahrscheinlich ist. Die Regelung wende sich nicht gegen die privatrechtliche Wirksamkeit des Geschäfts. Insbesondere solle mit der Vorschrift nicht auf die wirtschaftlichen Regelungen, die die Parteien des Maklervertrags getroffen hätten, durchgegriffen werden.

Das Gericht kommt zu folgender Kontrollüberlegung:

Wenn ein Mietvertrag zustande kommt, hat sich der Erfolg des Geschäfts auch bei dem Kunden des Maklers verwirklicht. Es spricht dann nichts dagegen, den Maklerlohn zu zahlen. Kommt der Mietvertrag wegen des fehlenden Auftrags des Vermietungsberechtigten nicht zustande, kann der Kunde den Makler wegen seiner nutzlosen Aufwendung (Besichtigungen, Telekommunikationskosten usw.) auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Weitere Sanktionen erachtet der Bundesgerichtshof als nicht angemessen.

Allgemein ist dem Wohnungsmakler zuzuraten, den Vermittlungs- oder Nachweisauftrag vom Vermietungsberechtigten einzuholen, und dies möglichst schriftlich zu dokumentieren. Dies gilt insbesondere, nachdem Bußgelder nach § 8 Abs. 1 Ziff. 3 des Wohnungsvermietungsgesetzes in Höhe von bis zu 2.500,00 EUR drohen.

* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der Rhein-Zeitung. Die Informationen stellen eine erste Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.