Schlüsselfertiges Bauen 

"Schlüsselfertig" - Was bekommt der Bauherr für sein Geld?*

von Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Weller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Das gesetzliche Leitbild der Vergütung beim Werkvertrag ist die Abrechnung nach Einheitspreisen, d.h. die vom Unternehmer erbrachten Leistungen werden aufgemessen und nach vorher vereinbarten Preisen je Leistungseinheit (Quadratmeter, laufenden Meter, Stück etc.) berechnet und vergütet. Die Wirklichkeit insbesondere beim Bauträgervertrag sieht anders aus. Der Bauherr will Kostensicherheit in Form eines Festpreises, die Vergütung wird bei Vertragsabschluß pauschaliert.

Wird eine solche Pauschale vereinbart, so kommt es häufig zum Streit darüber, welche Leistungen des Bauträgers mit der festgelegten Vergütung abgegolten sind.

In der Werbung und dem Bauvertrag verspricht der Bauträger eine schlüsselfertiges Haus. Schlüsselfertig bedeutet, dass alle Leistungen geschuldet werden, die nach den Regeln der Technik zu einem zweckgerechten und mangelfreien Bauvorhaben gehören. Dies sind alle notwendigen Bauleistungen, ggf. einschließlich etwaiger Gründungs- und Abdichtungskosten, ferner aber auch die in aller Regel mit der Errichtung eines Gebäudes verbundenen Nebenkosten wie Vermessungskosten, Erschließungskosten usw.. Um hier nicht auf Bauträgerseite einen völlig unkalkulierbaren Leistungsumfang entstehen zu lassen, wird die Bauleistung zwar als „schlüsselfertig“ überschrieben, die zu erbringende Leistung jedoch durch eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie Pläne konkretisiert. Dies entspricht auch dem Bedürfnis des Bauherrn, der bei der Ausstattung und optischen Gestaltung Einfluss nehmen will. Die rein funktionale Beschreibung der Leistung, wonach der Bauträger „ein Stück schlüsselfertiges Einfamilienwohnhaus mit 160 qm Wohn-Nutzfläche zum Festpreis von € 200.000,00“ schuldet, kommt in der Praxis nicht vor.

Zwei wesentliche Kosten- und Risikofaktoren durch die Bau- und Leistungsbeschreibungen immer auf den Bauherren zurückverlagert. Dies sind zum einen Erschließungs- und Genehmigungskosten, zum anderen das Baugrundrisiko. Wird bei Aushub der Baugrube nicht der erwartete tragfähige Boden angetroffen und kommt es zu aufwändigen Gründungsmaßnahmen oder tritt Grundwasser auf und es bedarf einer kostenintensiven Abdichtung bspw. durch eine weiße Wanne, so gehen die hierdurch entstehenden Mehrkosten trotz Vereinbarung eines Festpreises zu Lasten des Bauherren. Der Baugrund und die Wasserverhältnisse sollten daher vor Abschluss eines Bauvertrages sorgfältig überprüft werden. Viele Bauherren haben falsche Sparsamkeit zu Beginn einer Baumaßnahme, die sie von der Einholung eines Bodengutachtens abgehalten hat, später sehr teuer bezahlt. Selbstverständlich muss der Bauträger während der Baumaßnahme darauf hinweisen, wenn sich seine Annahmen nicht bestätigen. Erbringt er nur die ursprünglich von ihm beschriebene Bauleistung und kommt es im Beispielsfall zu Setzungen oder Wassereinbrüchen, so kann er sich nicht darauf zurückziehen, er habe die vereinbarte Leistung erbracht. Der Unternehmer ist gewährleistungspflichtig, der Bauherr muss sich jedoch mit den sog. Sowiesokosten beteiligen. Dies ist der Betrag, den er bei rechtzeitiger Anzeige des Unternehmers während der Bauzeit hätte mehr aufwenden müssen.

Den Hauptstreitpunkt bilden im Detail unklare, unvollständige oder widersprüchliche Vertragsunterlagen. Allein aus dem Oberbegriff „schlüsselfertige Leistung“ oder „fix und fertige Leistung“ kann nicht gefolgert werden, dass bei ansonsten detaillierter Leistungsbeschreibung der Abgeltungsumfang der Pauschale im Zweifelsfall weit auszulegen ist. Es muss anhand der Vertragsunterlagen im Einzelnen geprüft werden, ob der Bauträger eine bestimmte Leistung schuldet bzw. eine zusätzliche Vergütung beanspruchen kann. In einem gerade entschiedenen Fall hat sich der Bundesgerichtshof mit dieser Thematik beschäftigt (BGH, Urteil vom 5.12.2002, VII ZR 342/01). Die Vertragsunterlagen für ein Bauvorhaben wiesen in der Leistungsbeschreibung eine äußere Kellertreppe aus. In den ebenfalls zu den Vertragsunterlagen gehörenden Plänen war die Treppe jedoch nicht erkennbar. Hatte das Oberlandesgericht den Vertrag noch für widersprüchlich und unwirksam gehalten, so sprach der BGH dem Bauherren den Anspruch auf die Treppe zu. Ein Bauvertrag sei als sinnvolles Ganzes auszulegen und dem Wortlaut der Beschreibung komme eine größere Bedeutung zu als den Plänen, weil hier die Leistung konkreter beschrieben sei als in den Plänen. Aus dieser Entscheidung lässt sich eine Tendenz ableiten, immer dem Teil der Vertragsunterlagen mit den spezielleren Angaben den Vorrang vor den allgemeineren zu geben. Auch hier ist jedoch beiden Partnern des Bauvertrages nur zu empfehlen, auf die Vertragsgestaltung und die Formulierung der Bau- und Leistungsbeschreibung große Sorgfalt zu verwenden, um spätere Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der Rhein-Zeitung. Die Informationen stellen eine erste Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.