Photovoltaikanlagen
Rechtsanwalt
Dr.
Wolfgang Weller
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Photovoltaikanlagen – Vorsicht bei Errichtung und
Betrieb *
Ob als Investitionsobjekt oder aus
innerer Überzeugung, eine Vielzahl von
Hauseigentümern trägt sich derzeit mit dem
Gedanken, die Dachflächen ihrer Objekte mit
einer Photovoltaikanlage zu versehen.
Grundsätzlich ist dies bei geeigneter
Ausrichtung und Dachneigung eines
Steildaches möglich. Auf Grund ihrer Größe
besonders interessant sind jedoch
Flachdächer von Industrie- und
Gewerbebauten. Hier werden die
Photovoltaikmodule auf zusätzlich zu
errichtenden Unterkonstruktionen mit
entsprechender Ausrichtung und Neigung
montiert.
Jeder Eigentümer sollte sich trotz der
ökonomischen und ökologischen Vorteile
Investition der hiermit einhergehenden
Risiken und Nachteile für die
Gebäudesubstanz, insbesondere die Dachhaut,
bewusst sein. Dies gilt erst recht, wenn der
Grundstückseigentümer die Anlage nicht
selbst betreibt, sondern die Dachfläche an
einen Investor zwecks Errichtung und Betrieb
der Photovoltaikanlage verpachtet.
Selbstverständlich sollte noch sein, dass
das Tragwerk einschließlich der
Dachkonstruktion vor der Installation auf
Eignung geprüft werden muss. Die durch den
Aufbau hinzukommenden Lasten sind statisch
zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist aber
auch ein statischer Nachweis für die
Aufbauten selbst zu führen. Insbesondere bei
den heute regelmäßig verwendeten
freistehenden Systemen sind die Windlasten
zu überprüfen.
Die zusätzliche Auflast darf natürlich
nicht die rechnerischen Reserven für etwaige
Schneelasten reduzieren.
Dem Stichwort „Schnee“ ist bei der
Entscheidung für eine Photovoltaikanlage,
insbesondere bei der Verpachtung einer
Flachdachfläche für eine Photovoltaikanlage
besondere Beachtung zu schenken. Die letzten
Winter haben gezeigt, dass durchaus
Schneemengen anfallen, die die statischen
Reserven erreichen oder übersteigen. Die
Bilder von Dachflächen, die zur Vermeidung
von Einsturzrisiken per Hand geräumt werden
mussten, sind durch die Medien gegangen.
Regelmäßig völlig übersehen werden die
faktischen Schwierigkeiten der Schneeräumung
nach Montage einer Photovoltaikanlage. Die
Zwischenräume der Ständerkonstruktion sind
nicht zugänglich, Verbindungsstege behindern
zusätzlich. Ohne besondere Regelungen im
Pachtvertrag bleibt der
Eigentümer/Verpächter verantwortlich für die
Schneeräumung und hat alle Mehraufwendungen
zu tragen.
Ungeachtet witterungsbedingter
Beeinträchtigungen muss auch bedacht werden,
dass bei grundsätzlicher statischer Eignung
der Dachfläche und der im Dachaufbau
verwendeten Materialien durch Errichtung und
das permanente Begehen der Fläche Schäden
drohen. Eine Zustandsfeststellung vor Beginn
der Montage ist unabdingbar.
Der Eigentümer sollte sich die
Verträglichkeit zwischen Dachhaut und aller
im Zuge der Errichtung der
Photovoltaikanlage verwendeten Materialien/Bautenschutzmatten
bestätigen lassen. Hier sollte man nicht auf
eine Eigenbestätigung des Errichters
vertrauen, sondern diesen zur Einholung
einer Freigabe durch den Hersteller der
verwendeten Dachhaut bewegen. Durch
Unverträglichkeit, insbesondere
Weichmacherwanderung kann es zu erheblichen
Schäden kommen.
Eine ebenfalls häufig nicht beachtete
Problematik liegt in der Belastung für die
Dachdämmung. Die grundsätzliche Eignung der
Dämmung zur Aufnahme der zusätzlichen Lasten
muss vor Errichtung geprüft werden. Darüber
hinaus ist aber auch zu beachten, dass die
Bestätigung zur Aufnahme der ruhenden Last
keine Rückschlüsse darauf zulässt, wie sich
die Dämmung bei dauernder Belastung durch
Begehen der Anlagenzwischenräume verhält.
Diese nicht vorgesehene Belastung kann zu
einem völligen Aufweichen und Einsinken der
Dämmung mit der Folge von Pfützenbildung und
dem Hervorstehen von Befestigungsankern
führen, an denen die Dachhaut reibt. Auch
hier drohen bereits nach kurzer Zeit
Schäden. Die Lauf- und Transportwege auf den
Dächern im Bereich der Anlagenzwischenräume
müssen daher in aller Regel besonders
geschützt werden. Hier ist eine eindeutige
vertragliche Verantwortungszuweisung
notwendig, wenn Vereinbarungen über die
Errichtung von Photovoltaikanlagen oder über
die Verpachtung von Dachflächen zum Zwecke
der Errichtung von Photovoltaikanlagen
abgeschlossen werden.
Schlussendlich muss angesichts der
regelmäßig langen Laufzeiten der
Einspeiseverträge (20 Jahren und mehr) bei
der vertraglichen Gestaltung auch eine
Regelung für etwaige Wartungs- und
Sanierungsarbeiten an der Dachhaut
aufgenommen werden. Schon bei kleineren
Arbeiten müssen ggf. Teile der Anlage
demontiert werden. Hier entsteht Aufwand und
Ertragsausfall. Dies gilt erst recht, wenn
während der Betriebszeit der Anlage oder der
Pachtzeit eine Generalsanierung des Daches
notwendig werden sollte.
Die vorstehenden Problemfelder sind nur
exemplarisch ausgewählt und keineswegs
abschließend. Wenn die Entscheidung über die
Installation einer Photovoltaikanlage
ansteht, sollte der Grundstückseigentümer
sich nicht durch Renditeversprechen oder
leicht verdiente Pachtzinsen zu voreiligen
Entscheidungen drängen lassen. Eine
Überprüfung in technischer und rechtlicher
Hinsicht, letztere durch einen baurechtlich
spezialisierten und mit der Gesamtthematik
vertrauten Rechtsanwalt, ist in jedem Falle
anzuraten.
* Die Informationen stellen eine erste
Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu
einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie
dazu
Kontakt
mit uns auf.
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