Mietminderung 

Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Mietminderungsrecht*

von Rechtsanwalt Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) fand sich kürzlich in allen Zeitungen wieder mit entsprechend großer Resonanz und auch der Deutsche Mieterbund stürzte sich vehement auf das Thema, indem er weitergab:

Der BGH stärkt die Mieterrechte.

Was ist geschehen?

Das Gericht befasste sich mit einer Detailfrage aus dem Recht zur Minderung der Miete. Hier gilt der Grundsatz: Fehlt die Leistung des Vermieters, entfällt die Pflicht zur Zahlung der Miete. Ist die Leistung des Vermieters mangelhaft, so wird die Miete gemindert, also lediglich ein geringerer Betrag geschuldet. Dies setzt aber voraus, dass ein Mangel vorliegt, der erheblich ist. So sind beispielsweise der Ausfall der Warmwasserversorgung oder die kontinuierliche Lärmbelästigung zur Nachtzeit relevant. Bei lediglich optischen Beeinträchtigungen kann meist nicht von einem erheblichen Mangel ausgegangen werden. Die Minderung setzt weiter voraus, dass der Mangel dem Vermieter mitgeteilt wurde. Hatte er keine Kenntnis, konnte er auch nicht abhelfen.

Die Mietminderung ist ausgeschlossen bei Mängeln, die bei Vertragsschluss bereits vorlagen und dem Mieter offensichtlich waren, § 539 BGB (alte Fassung; § 536 b BGB neue Fassung). Die Rechtsprechung hat bislang diese Bestimmung in der Form des § 539 BGB (alte Fassung) analog angewandt auf Fälle, in denen der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses einen Mangel kannte, dennoch über mindestens sechs Monate ohne Rüge gegenüber dem Vermieter die volle Miete zahlte. Mit der Reform des Mietrechts zum 01.09.2001 hat der Gesetzgeber zugunsten des Mieters diese analoge Anwendung ausgeschlossen.

Der BGH hatte nunmehr einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden Lärmbelästigung seit September 1999 die monatliche Miete minderte. Der Vermieter war der Auffassung, der Mieter habe das Recht zur Minderung verloren, weil er erst zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals diesen Zustand rügte. Streitig waren Mietforderungen bis einschließlich September 2001. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass für die Zeit bis zum 01.09.2001 altes Recht gilt. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern, wenn er mindestens sechs Monate rügelos die volle Miete zahlte.

In der veröffentlichen Entscheidung hatte sich der BGH auch zu der Miete zu äußern, die ab 1.9.2001 fällig und zu zahlen war. Hier ergab sich also die Frage, ob der Mieter auch für diese Zeit das Mietminderungsrecht geltend machen konnte, obwohl er zuvor rügelos die Miete trotz Vorliegen der Mängel gezahlt hatte. Eine analoge Anwendung des § 536 b BGB (neue Fassung) schloss das Gericht aufgrund des Willens des Gesetzgebers aus. Trotzdem gelangte der BGH aber nicht, wie man hätte annehmen können, zu einer Entscheidung, wonach die Minderung nun rückwirkend für diesen Mieter möglich sein sollte. vielmehr gab das Gericht den Rechtstreit zur weiteren Tatsachenerhebung an die untere Instanz zurück mit dem Hinweis, dass das Minderungsrecht des Mieter trotzdem nicht mehr bestand.

Der BGH führte dazu weiter aus:

Es ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob der Mieter das Minderungsrecht nicht vielleicht doch durch stillschweigenden Verzicht oder durch Verwirkung verloren hat. Früher gezeigtes Verhalten könne gegebenenfalls als Verzicht auf das Minderungsrecht bewertet werden.

Man kann also festhalten:

Der Gesetzgeber wollte die Analogie des alten § 539 BGB ausschließen. Der BGH stellt klar, dass dies erst für Fälle ab dem 01.09.2001 gilt. Er stellt weiter klar, dass der Mieter durch rügelose Zahlung der vollen Miete Mietminderungsrechte verlieren kann. Demzufolge ist jeder Einzelfall konkret zu untersuchen.

* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der Rhein-Zeitung. Die Informationen stellen eine erste Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit uns auf.