Mietleerstand
Leerstehende Mietwohnung - Ruin für den Eigentümer?
Der Wohnungsmarkt, speziell in den neuen Bundesländern,
ist zunehmend durch Leerstände von Mietwohnungen geprägt.
Allein in den neuen Bundesländern liegt die Leerstandquote
bei ca 18 % bei steigender Tendenz. Der Leerstand von
Mietwohnungen wirft, insbesondere wenn diese finanziert
sind, eine Reihe von Fragen auf. Der Eigentümer solcher
Wohnungen wird auch die Möglichkeit in Erwägung ziehen, den
in der Wohnanlage verbleibenden Mietern zu kündigen, um die
durch zunehmenden und überwiegenden Leerstand, den er nicht
zu verantworten hat, unrentierlich gewordenen Gebäude
umzubauen oder gar – zugunsten eines rentablen Objektes -
abzureißen
Es ist zunächst an die Möglichkeit einer sog.
Verwertungskündigung zu denken. Die bisherige Rechtsprechung
lässt zwar weitgehend eine Verwertungskündigung bei
Leerstand nicht zu, weil der Abbruch allein noch keine
verbesserte wirtschaftliche Verwertung darstelle. Diese
Rechtsprechung, die auch in jüngeren Entscheidungen des
Jahres 2002 zum Ausdruck kommt, korrespondiert allerdings
nicht mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts,
die bereits im Februar des Jahres 1989 erging. Nach dieser
Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes kann eine
wirtschaftliche Verwertung auch dazu dienen, wirtschaftliche
Verluste abzuwenden. Danach kann der Begriff der Verwertung
nicht einengend in dem Sinne verstanden werden, dass
Verluste nur mittels Renditeerzielung aus dem Grundstück
ausgeglichen werden müssten. Ziel einer Verwertung im Sinne
der Möglichkeit zur Verwertungskündigung kann vielmehr auch
sein, die Wohnungsbewirtschaftung einzustellen. Damit wäre
unter Beachtung dieser Rechtsauffassung eine
Verwertungskündigung wirksam, wobei natürlich stets der
Einzelfall, insbesondere Angemessenheit auch unter
Berücksichtigung der Belange des Mieters, geprüft werden
muss.
Daneben besteht die Kündigungsmöglichkeit dann, wenn das
Objekt beispielsweise in einem Sanierungsgebiet liegt und im
Rahmen einer Sanierungsmaßnahme nach dem Baugesetzbuch die
Mietverhältnisse aufgehoben werden. Für diesen Fall besteht
ebenfalls ein Kündigungsrecht des Vermieters.
Außerdem besteht die Möglichkeit des Vermieters, das
Mietverhältnis zu kündigen, wenn das Mietobjekt baufällig
ist. Im Rahmen einer Interessenabwägung wird allerdings auch
zu berücksichtigen sein, inwieweit es der Vermieter
unterlassen hat, ihm zumutbare notwendige Instandsetzungen
vorzunehmen.
Im Beitrittsgebiet stellt sich ein weiteres Problem. Für
Mietverhältnisse die vor dem 03.10.1990 begründet wurden,
ist aufgrund der Regelung des Einigungsvertrages, das BGB
unmittelbar nicht anwendbar. Gerade mit solchen
Mietverhältnissen korrespondiert aber nicht selten das
Problem, dass es sich um nicht erhaltungswürdigen Wohnraum
handelt, der am ehesten von einem Leerstand betroffen ist.
Da aber grundsätzlich nach richtiger Rechtsauffassung bei
Neuverträgen, die nach dem 03.10.1990 begründet wurden, eine
Kündigung wegen „Leerstandes“ möglich ist, bedeutet dies
gleichzeitig, dass für Altverträge eine Schlechterstellung
gegeben wäre. Deshalb ist die Beschränkung des
Kündigungsrechtes durch die bisherige Rechtsprechung der
Instanzgerichte bedenklich und auch im Einzelfall
verfassungswidrig, da die Eigentumsgarantie des
Grundgesetzes tangiert wird.
Problematisch kann im Fall leerstehender Wohnungen auch
die Frage werden, ob noch eine Instandsetzung oder
Instandhaltung bzw. eine Energieversorgung zu gewährleisten
ist, was ja für den Vermieter erhebliche wirtschaftliche
Konsequenzen hätte.
Die den Vermieter treffende Pflicht, das Mietobjekt
grundsätzlich in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten
hat, entfällt jedenfalls dann, wenn das Gebäude ohnehin –
berechtigt – leer gekündigt wird. Gleiches gilt, wenn die
Instandsetzungsmaßnahmen in einem krassen Missverhältnis zu
dem Nutzen der Maßnahme und der durch die Mieter gezahlten
Miete stehen, nach der Rechtsprechung ist dies dann der
Fall, wenn die aufzuwendenden Mittel innerhalb 10 Jahren die
Rendite aus dem Mietobjekt überschreiten. Die Verpflichtung,
für bestehende Mietverhältnisse Energie bereit zu stellen,
bleibt jedoch auch im Fall anderweitig leerstehender Wohnung
bestehen. Hier können zwar Wirtschaftlichkeitsüberlegung
eine Rolle spielen, jedoch nur soweit, wie die
Grundversorgung des Mieters nicht tangiert ist.
Die Betrachtung zeigt, dass der Eigentümer leerstehender
Mietwohnungen nicht die Hände in den Schoß legen muss, um
etwa seinem sicheren Ruin angesichts ausbleibender Zahlungen
entgegenzusehen. Er kann, wenn auch in bestimmten Grenzen
und auch unter Beachtung bestimmter Grundsätze, reagieren
und vorausschauend entgegen wirken. Der Wohnungsleerstand
führt nicht zwangsläufig in seinen Ruin.
* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der
Rhein-Zeitung. Die Informationen stellen eine erste
Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu
einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie
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