Kündigungsfrist
Streit über Kündigungsfrist*
von Rechtsanwalt
Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
In der mietrechtlichen Praxis ist ein Streit über
Kündigungsfristen entstanden, der zwar bei weitem nicht
alle, aber dennoch eine Vielzahl von Mietverträgen über
Wohnräume betrifft. Dem Streit liegt folgende Situation
zugrunde:
Bis zum 31.08.2001 galten für die unbefristete
Wohnraummiete gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der
Dauer des zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden
Mietverhältnisses orientierten. Je nachdem, wie lang dieses
Mietverhältnis bestanden hat, betrug die Kündigungsfrist
gleichermaßen für Mieter und Vermieter 3, 6, 9, oder 12
Monate. Diese Regelung wurde mit Wirkung ab dem 01.09.2001
dahingehend geändert, dass es für den Vermieter bei
gestaffelten Kündigungsfristen zwischen 3 und 9 Monaten
verbleibt, der Mieter hingegen unabhängig von der Laufzeit
des Mietvertrages mit einer einheitlichen, kurzen Frist von
drei Monaten kündigen kann. Ausweislich einer gesetzlichen
Übergangsvorschrift gilt diese kurze Kündigungsfrist auch
für solche Mietverträge, die vor dem 01.09.2001
abgeschlossen worden sind, sofern nicht eine längere
Kündigungsfrist zuvor "durch Vertrag vereinbart" wurde.
Soweit also ältere Mietverträge Kündigungsfristen
enthalten, die zulässigerweise von der damaligen
gesetzlichen Regelung abweichen, gelten diese Vereinbarungen
ohne weiteres fort. Oftmals enthalten gerade
Formularmietverträge aber eine wörtliche oder sinngemäße
Wiederholung der gesetzlichen Regelungen über die
Kündigungsfristen.
Streit ist nun darüber entbrannt, ob eine solche
Erwähnung der damaligen gesetzlichen Regelung im Mietvertrag
lediglich klarstellende Funktion ohne eigenen
Regelungsgehalt haben sollte oder ob sie eine vertragliche
Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien ist, an die
der Mieter nach der gesetzlichen Übergangsvorschrift auch
nach dem 01.09.2001 gebunden ist. Die Beantwortung dieser
Streitfrage ist von erheblicher praktischer Bedeutung, da
der Mieter nach der ersten Meinung auch solche
Mietverhältnisse mit nur 3-monatiger Frist kündigen kann,
die schon seit Jahrzehnten bestehen. Nach der zweiten
Auffassung hingegen bleibt es bei den alten gesetzlichen
Kündigungsfristen von bis zu 12 Monaten, wenn diese
gesetzliche Regelung vom Mietvertrag in Bezug genommen
worden ist.
Es kann kaum überraschen, dass dieser Streit zwischen
Mietern und Vermietern und deren Verbänden besteht. Doch ist
auch die Rechtsprechung nicht einheitlich. So haben mehrere
Berliner Amtsgerichte und das Amtsgericht Steinfurt die
Wiederholung der früheren gesetzlichen Regelung im
Mietvertrag als eine vertragliche Vereinbarung angesehen,
die auch auf Kündigungen nach dem 01.09.2001 Anwendung
findet. Ob der Vertragsklausel regelrechte Verhandlungen
zwischen Mieter und Vermieter vorausgegangen seien, spiele
keine Rolle. Auch eine vorformuliert in einem
Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung sei eine
vertragliche Vereinbarung, die über den 01.09.2001 hinaus
Geltung beanspruche. (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 203 C
539/01 und 228 C 10/02, Amtsgericht Schöneberg, Az. 103 C
521/01, Amtsgericht Neukölln, Az. 16 C 613/01, Amtsgericht
Tempelhof-Kreuzberg, Az. 13 C 576/01, Amtsgericht
Tiergarten, Az. 5 C 122/02, Amtsgericht Steinfurt, Az. 4 C
613/01)
Wesentlich mieterfreundlicher hat dagegen das Amtsgericht
Hamburg in einem vergleichbaren Fall entschieden (Az. 815 b
C 23/01). Denn die Wiedergabe der ehemaligen gesetzlichen
Fristen schließe jedenfalls dann die Anwendung der neuen,
kürzeren Kündigungsfristen nicht aus, wenn sie in einen vor
dem 01.09.2001 vereinbarten Formularmietvertrag nur aus
Klarstellungsgründen aufgenommen worden sei. Hiervon aber
könne ausgegangen werden, sofern keine konkreten
Anhaltspunkte darauf hindeuten, dass die Parteien die
betreffende Regelung bewusst in den Vertrag aufnehmen und es
nicht lediglich bei der gesetzlichen Regelung belassen
wollten. Wenn der Gesetzgeber die neuen Kündigungsfristen
auf Altverträge nur dann angewendet wissen wolle, wenn dem
keine abweichende vertragliche Vereinbarung entgegenstehe,
so habe er hiermit nur ganz bewusst ausgehandelte,
individuelle Vereinbarungen gemeint. Hierzu zähle aber nicht
das schlichte Verwenden eines Formularmietvertrages. Allein
so könne das gesetzgeberische Ziel verwirklicht werden, dem
Mieter wegen ständig steigender Mobilitätsanforderungen eine
erhöhte Flexibilität bei der Wohnraummiete zu verschaffen.
Erstmals hatte sich mit dem Landgericht Hamburg nun auch
ein Gericht zweiter Instanz mit der wichtigen Rechtsfrage zu
befassen (Az. 311 S 53/02). Die Berufungsrichter haben das
zur Überprüfung vorgelegte Urteil des Amtsgerichts Hamburg
bestätigt, so dass es vorläufig bei der uneinheitlichen
Rechtsprechung verbleibt. Doch hat der Vermieter gegen das
Berufungsurteil des Landgerichts Revision zum
Bundesgerichtshof eingelegt (Az. VIII ZR 240/02). Dessen
klarstellende Entscheidung wird nun mit Spannung erwartet.
* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der
Rhein-Zeitung. Die Informationen stellen eine erste
Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu
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