Mietsicherheit
Mietkaution wird oft fehlerhaft vereinbart*
von Rechtsanwalt
Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
In nahezu jedem Mietvertrag über Wohnraum wird
vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung
seiner Pflichten Sicherheit zu leisten habe. Es besteht
Bedarf, den Vermieter vor allem wegen rückständiger
Zahlungen von Miete und Nebenkosten sowie wegen Beschädigung
der Mietwohnung abzusichern. Eine solche Mietkaution wird
als üblich und wohl deshalb oft auch als weniger wichtige
Nebenklausel empfunden. Doch lohnt es sich für beide
Parteien eines Mietvertrages, der Kautionsabrede Beachtung
zu schenken.
Das Recht des Vermieters, vom Mieter eine Kaution zu
verlangen, folgt nicht bereits aus dem Gesetz. Eine
Mietkaution muss vielmehr vertraglich vereinbart werden.
Doch bestehen einige gesetzliche Regelungen, deren
Missachtung zur Unwirksamkeit solcher Kautionsabreden führen
kann.
So darf die Höhe der Kaution bei der Wohnraummiete das
Dreifache der reinen monatlichen Miete (ohne Nebenkosten)
nicht übersteigen. Wird als Kaution eine Geldsumme
überlassen, so ist diese zu Gunsten des Mieters zu
verzinsen. Die Zinsen erhöhen die Kaution.
Der Mieter ist befugt, eine als Kaution bereitzustellende
Geldsumme in drei gleichen monatlichen Raten an den
Vermieter zu zahlen. Die erste Rate ist bei Einzug, die
beiden anderen Raten jeweils einen Monat später fällig. Wird
im Vertrag die sofortige Zahlung der Kaution ohne Hinweis
auf die Befugnis des Mieters zur Ratenzahlung vereinbart
war, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten
Kautionsvereinbarung. Dies hat dann zur Folge, dass der
Mieter überhaupt keine Kaution schuldet, also auch eine
eventuell bereits geleistete Kaution unmittelbar
zurückverlangen kann.
Dieselbe drastische Folge droht, wenn der Mietvertrag
vorsieht, die Leistung der Kaution werde bereits mit dem
Abschluss des Mietvertrages fällig. Denn der Mieter schuldet
die Kaution erst mit dem Einzug. Eine hiervon zu seinem
Nachteil abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Noch strenger sind die Anforderungen an die
Kautionsregelung bei Mietverträgen über preisgebundenen
Wohnraum. In diesen Fällen muss bereits die Kautionsabrede
klarstellen, dass die Kaution dem Vermieter nur für Schäden
an der Mietsache und wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen Sicherheit bietet. Anders als im
freien Wohnungsmarkt darf der Vermieter in diesen Fällen die
Kaution nicht zum Ausgleich offener Nebenkostenforderungen
und insbesondere auch nicht zum Ausgleich rückständiger
Miete verwenden. Denn diese Risiken sind in die Berechnung
der sogenannten Kostenmiete, die in diesen Fällen erhoben
wird, bereits eingegangen. Der Vermieter darf sie nicht
nochmals gesondert absichern. Fehlt eine Beschränkung des
Sicherungszwecks auf Schäden an der Mietsache und
ausstehende Schönheitsreparaturen, so läuft der Vermieter
auch hier Gefahr, wegen insgesamt unwirksamer Kautionsabrede
vom Mieter gar keine Kaution verlangen zu können.
Hieraus folgt:
Nicht nur der Mieter sollte sich eine Kautionsabrede
genau durchlesen, um sich gegen eventuelle unbillige
Benachteiligungen zur Wehr setzen zu können. Sondern auch
der Vermieter muss prüfen, ob die Kautionsabrede den
einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen entspricht, wenn er
nicht Gefahr laufen will, wegen Verstoßes gegen diese
Regelungen gar keinen Kautionsanspruch zu haben. Auf die
sorgfältige Formulierung einer Kautionsabrede ist also von
beiden Seiten Wert zu legen.
* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der
Rhein-Zeitung. Die Informationen stellen eine erste
Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu
einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie
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