Bauabsicherung
Absicherung bauvertraglicher Ansprüche -
Gewährleistungsbürgschaften*
von Rechtsanwalt Dr.
Wolfgang Weller, Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht
Treten an einem Bauvorhaben innerhalb der
Gewährleistungsfrist Mängel auf, so hat der Bauherr einen
Anspruch auf kostenlose Beseitigung. Mit zunehmender
Häufigkeit lassen sich die Gewährleistungsansprüche nicht
durchsetzen, weil das Bauunternehmen in wirtschaftliche
Schwierigkeiten geraten ist.
Hier kann Vorsorge getroffen werden durch einen Einbehalt
vom Werklohn, der erst nach Ablauf der Gewährleistungszeit
fällig wird und auf den zugegriffen werden kann, wenn
Gewährleistungsansprüche vom Unternehmer nicht erfüllt
werden.
Ein Einbehalt ist nur zulässig, wenn eine entsprechende
Vereinbarung im Bauvertrag vorhanden ist. Andernfalls steht
dem Bauherrn weder nach BGB noch nach der VOB/B ein Anspruch
auf einen Sicherheitseinbehalt zu. Dies gilt selbst dann,
wenn das Bauunternehmen schon Insolvenzantrag gestellt hat,
und damit feststeht, dass das Unternehmen keine
Gewährleistungsansprüche mehr erfüllen können wird.
Die Vereinbarung muss klar und eindeutig sein. In
individuell ausgehandelten Verträgen besteht hier ein
relativ großer Gestaltungsspielraum. Sicherheitseinbehalte
können auch in Formularverträgen oder Allgemeinen
Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden. AGB liegen
bereits dann vor, wenn bei einer Renovierung mehrere
eigenständige Verträge mit dem Heizungsmonteur, einem
Außenputzer und einem Bedachungsunternehmen abgeschlossen
werden und der Bauherr für diese drei Verträge eine gleiche
Klausel für die Sicherheitsleistung vorgibt. Daher sollte
die Vereinbarung in den vom Gesetz (§§ 305 ff BGB) und von
der Rechtsprechung für Formularverträge vorgegebenen Grenzen
vorgenommen werden, um das Risiko der Unwirksamkeit
auszuschließen.
Vereinbart werden kann auch in AGB ein
Sicherheitseinbehalt von 5 Prozent der Bruttoauftragssumme
für die Gewährleistungszeit, wenn dem Unternehmer
gleichzeitig das Recht eingeräumt ist, die
Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft oder Zahlung auf
ein Sperrkonto abzulösen. Der früher oft gewählte Weg, die
Ablösung nur durch eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern
zuzulassen, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes
unwirksam.
Das praktisch häufigste Mittel zur Ablösung des
Sicherheitseinbehaltes bilden damit "normale" Bürgschaften
von Banken. Häufig bieten die Unternehmer auch Bürgschaften
von Versicherern an, da hier für die Unternehmen die
Kapitalbindung und die Kosten geringer sind.
Geachtet werden muss auf den Text der
Gewährleistungsbürgschaft, welcher die vertraglichen
Vereinbarungen zwischen dem Bürgen und dem Bauherren
enthält. Die Bürgschaft darf nicht unter Bedingungen stehen.
Hier finden sich häufig Einschränkungen dahingehend, dass
die Bürgschaft nur dann greift, wenn die Werkleistung des
Unternehmers zunächst vorbehaltlos und mangelfrei abgenommen
war. Dies führt zu dem fatalen Ergebnis, dass der Bauherr
gerade für die Mängel, die er bereits bei Abnahme erkannt
und reklamiert hat, keinen Zugriff auf die Bürgschaft hat.
Die Bürgschaft muss unbefristet sein, darf auch nicht das
Ende der rechnerisch ermittelten fünfjährigen
Gewährleistungszeit als Ablaufdatum enthalten. Die
Gewährleistungszeit kann sich durch gerichtliche
Auseinandersetzungen um Mängel erheblich verlängern und die
Frage darüber, ob Ansprüche bestehen und der Bürge
zahlungsverpflichtet ist, kann erst weit nach Ablauf der
5-Jahres-Frist geklärt sein.
Schließlich sollte die Bürgschaft als
selbstschuldnerische Bürgschaft formuliert sein. Dies
bedeutet, dass beim Auftreten von Mängeln der Bürge direkt
in Anspruch genommen werden kann und nicht zunächst die
Auseinandersetzung mit dem Unternehmer vorgeschaltet werden
muss.
Zu beachten ist, dass der Anspruch des Bauherren zunächst
auf die Nachbesserung und erst dann, wenn der Unternehmer
mit der Erfüllung dieser Verpflichtung in Verzug gerät, auf
Erstattung der Ersatzvornahmekosten gerichtet ist. Nur für
diesen Zahlungsanspruch kann der Bürge haftbar gemacht
werden. Dessen Voraussetzungen müssen zunächst durch den
Bauherren geschaffen werden, d.h. dem Unternehmer müssen die
Mängel angezeigt und er muss unter einer Fristsetzung zur
Beseitigung aufgefordert werden. Dies gilt auch gegenüber
einem Insolvenzverwalter, wenn das Bauunternehmen sich in
der Insolvenz befindet.
Bleibt der Unternehmer untätig, können die Kosten der
Nachbesserung vom Bürgen angefordert werden. Dieser hat dann
wie der Unternehmer die Möglichkeit, die Existenz des
Mangels zu bestreiten. Auch hier muss also ein
möglicherweise langwieriger Prozess in Kauf genommen werden.
Der Bauherr hat jedoch, wenn er im Besitz einer Bürgschaft
einer Bank oder Versicherung ist, die Gewissheit, dass er im
Falle eines obsiegenden Urteiles auch die Zahlung erhält.
Empfehlung:
- Im Bauvertrag sollte ein fünfprozentiger
Sicherheitseinbehalt für die Gewährleistungszeit,
ablösbar durch Bankbürgschaft oder Einzahlung auf ein
Sperrkonto, vereinbart werden.
- Die Bürgschaft muss selbstschuldnerisch, unbedingt und
unbefristet übernommen wird.
- Vor Inanspruchnahme des Bürgen muss der Unternehmer
zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert
werden.
* Die Erstveröffentlichung des Beitrages erfolgte in der
Rhein-Zeitung. Die Informationen stellen eine erste
Information dar, können aber eine individuelle Beratung zu
einem konkreten Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie
dazu
Kontakt
mit uns auf.
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