Feuchtigkeitsschäden
"Die Wohnung ist gut um Pilze darin zu züchten!"*
- Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung -
von Rechtsanwalt
Peter Sprengart, Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Feuchtigkeit in der Mietwohnung kann häufig zu
Differenzen zwischen Vermieter und Mieter führen. Die
Ursache der Feuchtigkeit wird jeweils beim anderen gesucht.
Der Mieter jedenfalls der die Feuchtigkeit in der
Mietwohnung feststellt, kürzt die Mietzahlung und macht
Minderung geltend; der Vermieter, der die Minderung nicht
tatenlos hinnehmen will, klagt seinen Anspruch vor Gericht
ein. Bei der Überlegung, ob der Mieter zu Recht mindert oder
der Vermieter die zurückgehaltenen Mietbeträge doch
verlangen kann, ist von folgendem Grundsatz auszugehen:
Feststeht, dass der Vermieter dem Mieter die Wohnung in
mangelfreiem, gebrauchsfähigem Zustand zu überlassen hat und
sie während der Mietzeit auch so zu erhalten hat. Tritt also
in der Wohnung Feuchtigkeit auf, ist der Vermieter zur
Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes verpflichtet
und zuständig, es sei denn, dass der Mieter den Mangel und
dessen Auftreten verschuldet hat.
Häufig erhebt bei Feuchtigkeitsschäden oder
Schimmelbildung der Vermieter den Vorwurf, der Mieter sei
allein für den Mangel verantwortlich, er heize und lüfte
nicht richtig und deshalb komme es zu den
feuchtigkeitsbedingten Schäden. Regelmäßig verteidigt sich
der Mieter mit dem Hinweis, dass er normal heize und lüfte
und dass dem gemäß die Feuchtigkeit auf einen Baumangel, wie
etwa undichtes Mauerwerk oder unzureichende Wärmeisolierung,
zurückzuführen sei.
Oftmals kommt es zwischen Vermieter und Mieter zum Streit
über angebliche oder tatsächliche Mängel der gemieteten
Wohnung. Der Mieter kürzt dann die Mietzahlung und der
Vermieter muss seinen Anspruch möglicherweise vor Gericht
einklagen, wenn er die Minderung nicht tatenlos hinnehmen
will.
Die Frage der Ursächlichkeit kann meist nur durch einen
Sachverständigen geklärt werden. Was aber, wenn auch dieser
nicht eindeutig feststellen kann, worauf der Mangel
zurückzuführen ist? Wer den Prozess gewinnt, hängt dann
entscheidend von der Beweislast ab.
Das Landgericht Braunschweig hat in einem jüngst
veröffentlichten Urteil (Urteil vom 16.04.2002, Az.: 6 S
771/01) nochmals klargestellt, dass zunächst der Vermieter
dafür Beweis erbringen muss, dass der Feuchtigkeitsschaden
nicht auf Baumängel zurückzuführen ist. Gelingt ihm dieser
Beweis nicht, so wird der Vermieter bei ansonsten unklarer
Ursächlichkeit den Prozess wegen der Mietminderung
verlieren. Kann er aber nachweisen, dass für den Schaden
keine Baumängel verantwortlich sind, so ist es anschließend
am Mieter zu beweisen, dass auch er den Mangel nicht zu
verantworten hat. Er kann geeignete Zeugen benennen, die
bestätigen können, dass der Mieter regelmäßig und angemessen
heizt und lüftet, oder durch Sachverständigengutachten
nachweisen, dass der Schaden jedenfalls nicht auf
fehlerhaftes Lüften zurückzuführen ist. Steht danach fest,
dass dem Mieter kein Vorwurf zu machen ist, so ist seine
Mietminderung dem Grunde nach gerechtfertigt. Misslingt dem
Mieter aber der Entlastungsbeweis, so verliert er den
Prozess und muss die vorher gekürzte Miete nachzahlen.
Damit bestätigt das Landgericht Braunschweig nochmals die
ständige Rechtsprechung: An sich ist der Vermieter für jeden
Schaden verantwortlich, von dem er nicht beweisen kann, dass
ihn der Mieter verursacht hat. Weist der Vermieter bei
Feuchtigkeitsschäden aber nach, dass jedenfalls kein
Baumangel vorliegt, so kehrt sich die Beweislast um und der
Mieter muss nun seinerseits nachweisen, dass er
ordnungsgemäß heizt und lüftet.
Zu Lasten des Vermieters erkennen die Gerichte aber an,
dass ausnahmsweise selbst bei objektiv falschem
Lüftungsverhalten des Mieters der Vermieter für den daraus
resultierenden Feuchtigkeitsschaden verantwortlich sein
kann. Dies gelte nämlich dann, wenn der Vermieter
verpflichtet gewesen wäre, den Mieter auf Besonderheiten
hinzuweisen, die ein vom Üblichen abweichendes
Lüftungsverhalten oder eine Änderung im Lüftungsverhalten
erforderlich machen. Zwar habe sich der Mieter etwa bei
einem Altbau darauf einzustellen, dass das Mietobjekt
möglicherweise nicht dem heutigen technischen Standard
entspreche, wobei ihm selbst für diesen Fall keine allzu
aufwendigen Lüftungsmaßnahmen zuzumuten seien (z.B. LG
Lüneburg, Az.: 6 S 70/00). Doch müsse der Vermieter den
Mieter insbesondere dann auf die Notwendigkeit eines
geänderten Lüftungsverhaltens hinweisen, wenn er in die
gemieteten Räume nachträglich Isolierglasfenster einbaut
(z.B. LG Gießen, Az.: 1 S 63/00, LG Berlin, Az.: 64 S
320/99). Folge eines solchen nachträglichen Einbaus ist
nämlich oftmals, dass nunmehr die Außenwände - und nicht
mehr wie zuvor die Fenster - die schlechteste
Wärmeisolierung aufweisen und es deshalb verstärkt zu
Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung an den Wänden kommen
kann, wenn nicht häufiger als zuvor gelüftet wird.
* Die Informationen stellen eine erste Information dar,
können aber eine individuelle Beratung zu einem konkreten
Sachverhalt nicht ersetzen. Bitte nehmen Sie dazu
Kontakt
mit uns auf.
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